매물 유형: 토지
분석 번호: 16982
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 농림지역 내 답으로 개발 행위에 제약이 있으나, 창원시 의창구 대산면 제동리는 최근 36개월간 13건의 거래가 발생하여 시장이 활성화되고 있습니다. 특히, 인근에 방산 AI 데이터센터 유치 등 대규모 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 현재 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 다소 높은 수준으로, 규제 완화 및 개발 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
대상 매물의 제시가 1억 2,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 4,966만 원 대비 약 2,266만 원(약 15.1%) 낮은 수준입니다. 이는 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 1억 6,326만 원과 비교해도 제시가는 낮은 편입니다. 다만, 농림지역이라는 규제 요인을 고려할 때, 현재 가격은 개발 잠재력에 대한 기대감이 일부 반영되었을 가능성도 있습니다. 제동리는 시장이 활성화되고 있어 환금성은 보통 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 창원시 의창구 대산면 제동리 5**에 위치한 농림지역 답으로, 2025년 1월에 2억 2,100만 원에 거래되었습니다. 면적은 2,032㎡이며, 평당가는 36만 원입니다. 대상 매물과의 유사도 점수는 86점으로 높은 편입니다. 면적 보정 계수 1.023이 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었으며, 용도 및 도로 조건이 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 거래 시점 차이에 따른 가격 변동은 미미합니다. 최종 보정 후 대입 총액은 1억 6,326만 원으로 산출되었습니다.
창원시 의창구 대산면 제동리는 농림지역으로 현재 개발 수익성은 제한적입니다. 그러나 인근에 '푸르지오 파크베뉴', '창원 센트럴 아이파크' 등 총 2,337세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, '방산 전용 AI 데이터센터' 유치 등 첨단 산업 관련 대규모 개발 호재는 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 큰 기여를 할 것으로 예상됩니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 원가 부담으로 작용할 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '답'이며 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 물리적 하자 리스크입니다. 또한, 도로 접면이 세로한면(불)로 명시되어 있어 건축 허가 시 도로 조건에 대한 추가 확인 및 보완이 필요할 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 현장 기반의 구체적인 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 최근 6개월간 지역별 지가변동률은 보합세를 보였으며, 순수토지 거래 필지수도 하락 추세입니다. 그러나 '방산 전용 AI 데이터센터' 유치 등 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 강력한 동력이 될 것입니다. 현재는 규제 지역이라는 한계가 있지만, 장기적인 개발 계획과 연계하여 용도 변경 가능성을 염두에 둔다면 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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