경상남도 김해시 진영읍 진영리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 16973

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 토지는 김해시 진영읍 진영리에 위치한 제2종일반주거지역의 '전'으로, 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가와 유사한 제시가로 가격적인 메리트가 존재하며, 주변 산업단지 개발 호재가 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 도로 접면 상태 및 실제 적용 용적률·건폐율은 추가 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 제2종일반주거지역으로서 주거용 건물 개발에 유리합니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%는 개발 시 참고할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.
교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 차량 접근은 가능하나, 현장 확인을 통해 실제 도로 폭 및 포장 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
시장 활성도: 6점 — 대상 매물이 위치한 진영읍 진영리는 김해시 내 토지 거래량 6위로, 환금성이 보통 수준입니다. 최근 36개월간 동일 유형 거래가 8건으로 시장이 활성화되고 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.98x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.09% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 일부 규제가 있으나, 도시지역 내 주거지역으로서 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 주변에 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 다수의 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량: 8점 — 진영리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 8건. 시장 활성도는 「활성화되고 있음」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 1.6%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 4건 (배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 166만 원과 유사한 수준으로, 시장 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 이는 대상 토지의 제2종일반주거지역 용도와 개발 잠재력을 고려할 때 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 동일수급권 실거래 기반으로 산출된 median 배율 1.20배를 통해 대상 토지의 가치를 추정했습니다.

심층 분석

김해시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 보합 추세입니다. 그러나 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 인근에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 총 2,892세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 토지는 제2종일반주거지역으로서 주거용 개발 시 안정적인 수익을 기대할 수 있으나, 거시경제 지표와 지역 공급 현황을 면밀히 주시하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.

대상 토지는 지목이 '전'이며 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 도로접면이 세로한면(가)이므로 실제 도로 접근성 및 건축 인허가 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 지하 매설물 여부, 지반 상태 등은 추가적인 지질조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

대상 토지는 제2종일반주거지역으로 주거용 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이는 토지 가치 상승의 중요한 요인이 될 수 있습니다. 다만, 김해시의 미분양 현황(1,356세대)과 인근 신규 공급 물량(2,892세대)은 단기적인 시장의 불확실성을 높일 수 있으므로, 개발 계획 수립 시 시장 상황을 신중하게 고려해야 합니다. 경남·울산 동남권 광역철도 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등 광역 교통망 확충 노력도 장기적인 관점에서 호재로 작용할 수 있습니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 상태(도로 폭, 포장 여부) 및 건축 허가 가능 여부를 김해시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
지목이 '전'이므로, 개발 시 농지전용허가 또는 협의가 필요한지 여부를 김해시청 농지과에 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 규제가 실제 개발 계획에 미치는 영향을 구체적으로 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인해야 합니다.
주변 개발 사업(김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등)의 진행 상황 및 대상 토지에 미치는 구체적인 영향(진입 도로 신설, 용도 변경 등)을 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

매수 권유