매물 유형: 토지
분석 번호: 16965
종합 리스크 점수: 64점
본 토지는 충청남도 서산시 수석동에 위치한 자연녹지지역의 전으로, 평지에 사다리형 토지 형상을 가지고 있습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 3억 6,227만 원으로, 제시가 3억 2,000만 원 대비 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 수석동은 토지 거래가 활성화되지 않은 지역으로 시장 검증이 어려우며, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축 행위에 제약이 될 수 있습니다. 인근에 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 신규 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 개발 압력에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 6,227만 원 대비 약 4,227만 원 낮은 수준입니다. 이는 추정가 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 수석동은 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵고, 실제 거래는 개별 협상에 따라 달라질 수 있습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 제공되지 않습니다. 대신 동일수급권 실거래의 median 배율을 적용하여 추정가를 산출했습니다.
충남 서산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세입니다. 그러나 서산시의 관광 및 투자유치 정책 강화, 그리고 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 인근 지역의 신규 주택 공급 예정은 장기적으로 지역 개발 압력을 높여 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 현대대죽 일반산업단지, 대산 충의일반산업단지 등 주변 산업단지 개발 호재는 지역 경제 활성화 및 인구 유입을 촉진하여 간접적인 투자 가치를 제공할 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 증가로 이어져 수익성에 부담을 줄 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '전'이며 자연녹지지역에 위치하여 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 '세로한면(불)'로 명시된 도로접면은 건축 허가 시 중요한 제약 요인이 될 수 있으며, 현장 확인을 통해 실제 도로 상황과 건축 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단할 수 없습니다.
서산시의 인구는 소폭 감소 추세이나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 인근에 예정된 588세대의 신규 주택 공급(서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크)은 단기적으로 경쟁 심화를 야기할 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 확충 및 개발 활성화에 기여할 수 있습니다. 서산시의 관광·투자유치 정책 강화 및 다수의 산업단지 개발 호재는 지역 경제 성장을 견인할 잠재력이 있어, 대상 토지의 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 자연녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발 이익 실현까지는 시간이 소요될 수 있습니다.
조건부 매수