매물 유형: 토지
분석 번호: 16948
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 수원시 권선구 세류동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 38년 된 노후 주택이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 서수원 첨단산업 거점 추진, 탑동 이노베이션밸리 준공 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 비행안전제5구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제에 저촉되어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 세류동은 시장 활성도가 보통 수준이며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.
대상 매물의 제시가 5억 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7억 587만 원 대비 약 1억 4,587만 원 낮은 수준입니다. 이는 약 20.6% 낮은 가격으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 비교사례 1건을 통한 대입 시뮬레이션 결과인 4억 9,678만 원과 비교해도 제시가는 높은 편이나, 동일수급권 코호트 분석 결과가 더 광범위한 시장 데이터를 반영하므로 이를 주된 판단 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 세류동은 현재 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판정되어, 제시가에 대한 시장 검증이 가능할 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 77점을 기록했습니다. 수원시 권선구 세류동 1***에 위치하며, 2025년 8월에 7억 1,400만 원에 거래된 236.1㎡ 면적의 제2종일반주거지역 '대' 지목 토지입니다. 평당가는 877만 원입니다. 대상지 면적(187.2㎡)을 기준으로 보정 완료된 총액은 4억 9,678만 원으로 산출되었습니다. 비교사례는 대상지와 동일한 용도지역 및 지목을 가지며, 거리 1012m, 시점 13개월 전으로 유사성이 높습니다. 면적 보정 시 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 적용되었습니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로, 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%를 활용한 개발 잠재력이 높습니다. 현재 38년 된 노후 주택이 있어 재건축을 통한 신축 개발 시 용적률 갭을 활용한 추가 연면적 확보가 가능하여 투자 가치가 높습니다. 수원시 권선구는 서수원 첨단산업 거점 추진, 탑동 이노베이션밸리 준공 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 비용 부담이 증가할 수 있는 점은 리스크 요인입니다.
현재 건물은 1988년 준공된 38년차 단독주택으로, 노후화로 인한 물리적 하자가 존재할 가능성이 높습니다. 외벽 균열, 누수, 내부 곰팡이, 설비 노후화 등이 예상되며, 재건축을 전제로 하더라도 철거 비용 및 폐기물 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 내진설계 미적용 건물로 지진 등 자연재해에 취약할 수 있습니다. 지하층의 대피소, 창고, 보일러실 용도 또한 현장 확인을 통해 실제 사용 가능 여부 및 상태를 점검해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수는 하락 추세이나, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 거래 활성도는 둔화되고 있으나, 수원시 권선구의 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 수준이며, 인근에 다수의 개발 호재 뉴스가 지속적으로 나오고 있어 하방 경직성을 확보할 것으로 예상됩니다. 다만, 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 총 7,850세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 인근에 존재하여, 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 상승 압력 제한 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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