매물 유형: 토지
분석 번호: 16938
종합 리스크 점수: 66점
본 매물은 안성시 원곡면 산하리에 위치한 3필지 일괄 매매 토지로, 계획관리지역에 속하며 합산 면적은 597.0㎡입니다. 동일 법정동 내 거래 활성도가 1위로 매우 우수하여 환금성이 높습니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있으나 대상지에 직접적인 영향은 제한적이며, 토지거래계약에관한허가구역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있습니다.
사용자 제시 매매가 3억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 1,756만 원 대비 약 1억 8,756만 원 낮은 수준입니다. 또한, 선별된 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 2,241만 원 ~ 최고 5억 2,243만 원)과 비교했을 때도 제시가가 스펙트럼 하단보다 약 1억 9,241만 원 낮아 가격적 메리트가 매우 크다고 판단됩니다. 본 매물이 위치한 원곡면 산하리는 지역 내 거래 활성도가 1위로 매우 우수하며, 환금성이 높은 점을 고려할 때 현재 제시가는 시장 가격 대비 상당한 저평가 상태로 보입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 안성시 원곡면 산하리 내 계획관리지역 '대' 지목 토지로, 대상지와의 유사도가 97~98점으로 매우 높습니다. 거래 시점은 모두 2026년 5월로 4개월 전이며, 대상지로부터 487m~537m 이내에 위치하여 지리적 유사성도 뛰어납니다. 각 사례의 대지면적 기준 평당가는 289만 원으로 유사한 수준을 보였습니다. 면적 보정 계수 0.998이 적용되어 대상지 면적이 사례평균보다 커 대규모 감가가 반영되었으며, 용도 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.
안성시 원곡면 산하리는 지역 내 거래 활성도 1위로 환금성이 매우 우수하며, 순수 토지 거래 필지수도 상승 추세에 있어 투자 매력이 높습니다. 계획관리지역 토지로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 인근에 안성 강문 일반산업단지 계획 변경 승인 등 산업단지 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 및 개발 원가 부담 요인이 존재합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 경계, 지반 상태, 인접 시설과의 관계, 지하 매설물 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획확인서 상의 규제 사항(토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등)이 개발 계획에 미치는 영향을 법률 전문가와 상담하여 리스크를 최소화해야 합니다.
안성시는 태안~안성 고속도로 본격화, JTX 조기 추진 촉구, 산업단지 4곳 경기도 지정계획 반영 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 논의되고 있어 중장기적인 성장 잠재력이 높습니다. 특히 대상지가 위치한 원곡면 산하리는 원곡 산하1지구 도시관리계획(산업유통형 지구단위계획) 결정(변경) 고시 등 직접적인 개발 계획이 있어 향후 토지 이용 효율성 증대 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근에 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 약 2,918세대의 신규 주택 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시할 필요가 있습니다. 종합적으로 볼 때, 향후 6개월간 안성시 토지 시장은 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 장기적으로는 개발 호재에 힘입어 상승 가능성이 높습니다.
매수