매물 유형: 토지
분석 번호: 16929
종합 리스크 점수: 77점
본 매물은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 37년 된 노유자시설 건물이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 수원역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 고등동은 지역 내 토지 거래 활성도가 2위로 우수한 환금성을 보입니다. 다만, 비행안전구역 및 보호구역 등 개발 제약 규제가 존재하며, 인근에 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으나, 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 30억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 54억 7,923만 원 대비 약 45.3% 낮은 수준입니다. 이는 가격적 메리트가 상당하다고 볼 수 있으나, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등 개발 제약 규제와 37년 된 노후 건물에 대한 철거 및 신축 비용을 고려해야 합니다. 따라서 제시가는 추정가 대비 저평가되어 있으나, 규제 및 개발 비용을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 대입 스펙트럼은 제공되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율 3.44배를 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다. 이 배율은 수원시 팔달구 고등동의 제2종일반주거지역 '대' 지목 토지 실거래 데이터를 기반으로 산정되었으며, 86건의 유사 사례를 통해 도출된 값입니다. 면적, 용도, 도로 조건 등은 유사 사례와 동일한 것으로 간주하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다. 역세권 보정은 수원역으로부터 853m 거리에 있어 역세권 범위 외로 판단되어 프리미엄이 적용되지 않았습니다.
고등동은 수원시 팔달구 내 토지 거래 활성도 2위 지역으로, 꾸준한 거래량을 보이며 환금성이 우수합니다. 최근 6개월간 지역 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 시장의 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있어 개발 사업 추진 시 금융 비용 및 원가 부담이 가중될 수 있습니다. 인근에 수원도시철도1호선 및 GTX-C 연장 노선 등 교통 호재가 추진 중이나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
대상 건물은 1989년 준공된 37년 경과 건물로, 재건축을 전제로 접근해야 합니다. 노후 건물 철거 및 폐기물 처리 비용이 발생하며, 건축물대장상 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 있어 실제 건축물 현황과 대장 정보의 불일치 여부를 확인할 필요가 있습니다. 내진설계가 미적용된 건물로, 신축 시 현행 건축법규에 따른 내진설계 기준을 충족해야 합니다. 또한, 지하 1층에 대피소가 있는 점을 고려하여 지하층 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로, 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%를 활용한 개발 잠재력이 높습니다. 37년 된 노후 건물이 있어 재건축을 통한 신축 개발이 유력하며, 인근 수원역과의 접근성(도보 13분)이 양호하여 주거 및 상업 시설 개발 모두 고려해 볼 수 있습니다. 수원도시철도1호선 및 GTX-C 연장 노선 등 교통 인프라 확충 계획은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 비행안전구역, 절대/상대보호구역 등 개발 제약 규제가 존재하며, 수원시 권선구, 장안구, 영통구 등 인근 지역에 총 7,850세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 미분양 리스크를 주의해야 합니다. 고등동 인구는 최근 1년간 소폭 감소하며 정체 상태를 보여, 개발 시 수요 예측에 신중해야 합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합
매수 고려