경기도 수원시 권선구 고색동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 16928

종합 리스크 점수: 69점

AI 요약 평가

본 매물은 고색역 인근의 역세권에 위치하며, 수원시 권선구 내 토지 거래량 2위인 고색동에 속하여 환금성이 우수합니다. 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력이 존재하며, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재가 긍정적인 요인입니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 가격 타당성 검증에 신중한 접근이 필요하며, 대출금리 상승 및 건설공사비 상승은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 23.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
개발이익: 7점 — 대상지는 단독주택(주택) 용도의 건물이 존재하나 준공일이 미상이며, 나대지 또는 건축물대장 미등록으로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 250% 대비 현재 용적률이 미등록 상태로, 조례 확인을 통해 개발 이익을 추정할 필요가 있습니다.
교통 접근성: 8점 — 고색역(수인분당선)이 도보 7분 거리에 위치한 역세권으로, 교통 접근성이 매우 우수하며 5%의 역세권 프리미엄이 반영되었습니다.
주변 환경: 6점 — 주변에 고색고등학교, 씽씽어린이공원, GS25 수원고색본점 등 교육, 편의, 공원 시설이 고루 분포되어 있어 생활 인프라가 양호합니다.
시장 동향: 5점 — 용도지역별 지가지수는 하락 추세이나, 지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로, 전반적인 시장 활력은 다소 둔화된 것으로 판단됩니다.
거시 경제 환경: 5점 — 통화량(M2) 증가와 낮은 미분양은 긍정적이나, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 매수 부담과 원가 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.52x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.05% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 6점 — 대상지는 제2종일반주거지역으로 용도변경 가능성은 낮으나, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술) 등 일부 규제가 개발에 영향을 줄 수 있습니다.
거래량: 5점 — 고색동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 6건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.1% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
생활 편의시설: 9점 — 고색역 수인분당선 초역세권(도보 468m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 6건 (비행안전제5구역(전술), 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9억 3,198만 원 대비 약 4억 5,198만 원 낮은 수준입니다. 반면, 선별된 비교사례 1건을 대입하여 보정 완료된 총액 3억 2,575만 원과 비교하면 약 1억 5,425만 원 높은 수준입니다. 고색동은 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 가격 판정이 유보되며, 제시가가 시장에서 적정하게 평가받고 있는지 추가적인 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 수원시 권선구 고색동 4**번지 토지입니다. 해당 사례는 2026년 7월에 3억 8,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 690만 원입니다. 대상지와 750m 거리에 위치하며, 제1종일반주거지역 '대' 지목의 토지입니다. 면적 보정(1.010), 용도지역 보정(1.125), 역세권 보정(1.050) 및 시점 보정(1.000)을 거쳐 대상지 면적에 대입한 총액은 3억 2,575만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상지보다 상위 용도지역으로 상향 보정되었으며, 고색역 역세권 프리미엄이 추가 반영되었습니다.

심층 분석

대상지는 고색역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 통화량(M2) 증가와 낮은 미분양은 시장의 유동성과 수요를 뒷받침하는 긍정적인 요인입니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 증가 및 매수 부담으로 이어질 수 있어 수익성 분석 시 신중한 접근이 필요합니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 기존 단독주택의 준공일이 미상이며, 건축물대장상 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 있어 건물의 실제 상태와 법적 현황에 대한 현장 확인 및 추가 자료 검토가 필수적입니다. 특히, 건물 노후도와 구조적 안전성, 그리고 토지 내 잠재적인 매설물 여부 등을 확인하여 예상치 못한 비용 발생 리스크를 최소화해야 합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수는 하락 추세이나, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활력이 둔화되고 있으나, 고색동은 지역 내 거래 활성도 2위로 일정 수준의 수요는 존재합니다. 권선·고색지구 R&D 산업벨트 개발 등 장기적인 호재가 있으나, 단기적인 시세 상승을 견인하기에는 시간이 필요할 것으로 보입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

건축물대장상 준공일이 미상으로 표기된 기존 단독주택의 실제 준공일 및 노후도, 구조적 하자 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
비행안전제5구역(전술) 및 상대보호구역 등 토지이용규제가 실제 건축 행위에 미치는 구체적인 영향과 허가 가능 여부를 수원시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
세로한면(가) 도로접면의 실제 폭 및 포장 상태, 그리고 건축법상 도로 요건 충족 여부를 지자체 건축과를 통해 확인해야 합니다.
토지 내 지하 매설물(상하수도관, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 제한 사항이 있는지 면밀히 확인하고, 소유자와의 계약 전 해소 방안을 협의해야 합니다.

최종 판정

보류