매물 유형: 토지
분석 번호: 16922
종합 리스크 점수: 72점
본 매물은 제1종일반주거지역에 위치한 51년 경과된 단독주택 부지로, 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 수원시 장안구 일대에 다수의 재개발 및 지구단위계획 변경 고시가 진행 중이며, 특히 '수원영화동 111-3구역 재개발' 등 인근 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, '영화동'의 토지 거래 활성도가 시군구 내 7위로 보통 수준이며, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율 추정가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 향후 공급 예정 물량이 상당하여 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 4억 5,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 5,740만 원 대비 약 1억 140만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 단일 비교사례를 통한 직접비교 시뮬레이션 환산 총액 3억 2,737만 원과 비교하면 약 1억 2,863만 원 높은 수준입니다. 영화동의 토지 거래 활성도가 시군구 내 7위로 보통 수준이며, 시장 검증이 어려울 수 있으므로, 제시가에 대한 면밀한 검토와 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 수원시 장안구 영화동 1**에 위치한 대지면적 225㎡의 제1종일반주거지역 '대'지입니다. 2025년 5월 3억 8,000만 원에 거래되었으며, 평당가는 572만 원입니다. 대상 매물(189.1㎡)과의 면적 보정(1.0104) 및 시점 보정(1.010)을 거쳐 대상지에 대입 시 약 3억 2,737만 원으로 환산됩니다. 유사도 점수는 97점으로 매우 높으나, 단일 사례이므로 교차 검증이 중요합니다. 동일수급권 실거래 median 배율(2.11배)을 적용한 추정 토지가는 5억 5,740만 원으로, 이 두 가지 추정치를 종합적으로 고려하여 가격 타당성을 판단해야 합니다.
수원시 장안구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 상승 추세를 보였습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 수원시 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 수준으로 주택 시장의 안정성을 시사합니다. 인근에 7,850세대의 대규모 신규 공급 예정 물량(엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등)이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 건물은 1975년 준공된 51년 경과된 단독주택으로, 물리적 노후화가 심각하여 재건축 또는 대규모 리모델링이 필수적입니다. 내진설계가 미적용되어 지진 등 자연재해에 취약할 수 있습니다. 자루형 토지 형상은 건축 설계 시 효율성 저하 및 진입로 확보에 제약을 줄 수 있으며, 이는 개발 비용 증가로 이어질 수 있는 잠재적 하자 요인입니다.
대상지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 51년 경과된 건물로 인해 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. '수원영화동 111-3구역 재개발' 등 인근 재개발 사업과 수원시의 '격자형 광역철도망' 구축 계획 등 다수의 개발 호재가 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 신분당선 호매실연장(212m), 수원도시철도1호선(560m), 인덕원동탄선(1058m) 등 교통 인프라 확충 계획은 장기적인 관점에서 높은 개발 이익을 기대하게 합니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량과 높은 대출금리 및 건설공사비는 시장에 부담으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
조건부 매수