매물 유형: 토지
분석 번호: 16921
종합 리스크 점수: 71점
본 매물은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 지역 내 거래량 1위를 기록하는 활성화된 법정동에 속해 환금성이 우수합니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 비행안전제2구역(전술) 등 개발에 제약을 줄 수 있는 규제와 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
제시가 3억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 3,084만 원 대비 약 2억 1,084만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재합니다. 다만, 비교사례 대입 시뮬레이션의 보정 후 환산 총액 2억 8,767만 원보다는 높은 수준으로, 시장 검증이 필요합니다. 서둔동은 활성화된 법정동으로 거래가 활발하여 가격 타당성 검증이 용이합니다.
선별된 비교사례 1건은 수원시 권선구 서둔동 1**에 위치하며, 2023년 12월에 2억 9,400만 원에 거래된 155㎡ 규모의 제1종일반주거지역 '대'입니다. 대상지와의 유사도 점수는 79점이며, 거리 355m, 용도지역 및 지목이 동일하여 유사성이 높습니다. 면적 보정 계수 0.9962 (대상이 사례보다 큼에 따른 대규모 감가), 시점 보정 계수 1.037이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 8,767만 원으로 산출되었습니다.
대상지는 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, 해당 법정동은 지역 내 토지 거래량 1위를 기록할 정도로 활발한 시장을 형성하고 있습니다. 수원시 전체적으로는 지가지수 하락 및 토지 거래 필지수 하락 추세가 관찰되지만, 서둔동의 높은 거래 활성도는 매물의 환금성에 긍정적인 영향을 미칩니다. 인근에 GTX-C 노선(수원역) 및 권선·고색지구 R&D 산업벨트 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담을 가중시킬 수 있는 요인입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다. 토지 형상 및 지형은 양호한 편이나, 도로접면의 실제 상태와 지하 매설물 유무 등 현장 확인이 필요한 부분이 있습니다. 또한, 비행안전제2구역(전술) 등 규제가 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 수원시 권선구의 지가지수 변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 그러나 서둔동의 활발한 거래량과 인근의 권선·고색지구 R&D 산업벨트 개발, GTX-C 노선 개통 등 중장기적인 개발 호재는 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 인근에 총 7,850세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여, 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미 줄 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수 고려