매물 유형: 토지
분석 번호: 16908
종합 리스크 점수: 30점
본 매물은 충주시 수안보면 계획관리지역에 위치한 토지로, 제2종근린생활시설이 건축되어 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 71.07%p의 개발 여유가 있어 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정이 유보되며, 인근 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다. 대출금리 상승 및 건설공사비 증가 등 거시경제 하방 요인도 존재합니다.
제시된 매매가 19억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 3,710만 원과 큰 차이를 보입니다. 이는 건물 가치 및 기타 프리미엄이 상당 부분 반영된 것으로 판단되나, 수회리 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정이 유보됩니다. 제시가에 대한 시장 검증이 어렵고, 건물 가치 및 사업성 분석이 필수적입니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통한 추정 토지가를 참고해야 합니다.
충주시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 그러나 대상 법정동인 수회리는 최근 36개월간 동일 유형 거래가 없어 시장 활성도가 매우 낮습니다. 대출금리 상승과 건설공사비지수 상승은 투자 비용 부담을 가중시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 충주시의 미분양 주택은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로, 지역 내 공급 부담이 존재합니다. 통화량(M2) 증가는 유동성 측면에서 긍정적이나, 금리 및 건설공사비 상승 압력을 상쇄하기에는 역부족일 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 직접 판단하기 어렵습니다. 2004년 준공된 22년 경과 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 내진설계는 미적용된 것으로 확인되므로, 건물 안전성 및 유지보수 상태에 대한 현장 실사가 필수적입니다. 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있습니다.
대상 토지는 계획관리지역으로 용적률 갭이 71.07%p(법정 상한 기준) 존재하여 개발 잠재력이 있습니다. 주변에는 '충주 첫 전자동의서 재건축 시동', '동충주산단 규제 완화', '충청내륙고속화도로 개통' 등 다양한 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 분석이 필요합니다. 특히, '충주연수 경남아너스빌 센터원', '한화포레나 충주호암', '대소원면 프리빌아파트' 등 총 1,342세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 수안보면의 인구는 정체 상태로, 장기적인 개발 수요에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
보류