매물 유형: 아파트
분석 번호: 1685
종합 리스크 점수: 54점
대상 매물은 부천종합운동장역 역세권에 위치하며, 주변에 대형 공원 조성 및 재건축 단지 분양 등 긍정적인 개발 호재가 많아 입지적 강점이 돋보입니다. 다만, 인근 지역의 아파트 거래량이 하락 추세에 있고 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 8억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 8,706만 원 ~ 최고 8억 2,691만 원)의 최고가와 유사한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 최근 실거래가 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역), 반경 1km 이내에 위치하며 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 6건은 유사도 100점으로 평가되었습니다. 비교사례 #1(8억 723만 원), #2(7억 9,627만 원), #3(7억 9,204만 원), #4(8억 2,691만 원), #5(7억 8,706만 원), #6(8억 171만 원)은 모두 동일 단지, 유사 층수, 최근 1~5개월 내 거래된 사례로 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다. 비교사례 #7(7억 9,830만 원)은 4층으로 대상 매물(9층)과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 가치를 반영하고 있습니다.
대상 아파트는 부천종합운동장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 부천둘레길탐방 5코스 등 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 이는 실수요자에게 매력적인 요소로 작용하여 꾸준한 가치를 유지할 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
여월휴먼시아(4단지)는 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 리모델링 가능성은 단지 주민들의 합의와 사업성 분석이 추가적으로 필요합니다.
부천시 오정구의 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승 추세에 있고 매매수급동향도 긍정적이나, 아파트 거래량은 감소하고 미분양 세대가 증가하는 등 시장에 불확실성이 존재합니다. 단지 인근의 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장의 공급 과잉을 유발하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 단기적으로는 역세권 입지와 주변 개발 호재로 인한 상승 여력이 있으나, 장기적인 관점에서는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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