경기도 김포시 유현로33번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1663

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 우수한 학군 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 김포시의 전반적인 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승세입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량과 최근 거래량 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 4억 1,000만 원은 유사 사례 스펙트럼(최저 3억 8,400만 원 ~ 최고 4억 983만 원)의 상단에 위치하나, 최근 리모델링 및 1층의 특장점을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 4점 — 김포시 아파트 거래량은 2025년 12월 4,135건에서 2026년 4월 851건으로 지속적으로 감소하는 추세로, 거래 활성도가 저조합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 유현초등학교, 시립 어린이집이 단지 인근에 위치하며, 공원 및 쇼핑 시설 접근성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 김포시 내 미분양 물량이 감소 추세에 있으며, 풍무역세권 개발 및 공원 조성 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다. 다만, 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
• 인구 현황: 6점 — 풍무동 인구는 최근 4년간 소폭 감소했으나, 김포시 전체 인구는 보합세를 유지하고 있으며 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년차 아파트로 비교적 신축에 해당하며, 재건축 연한까지 22년 남아있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 8점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 7점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 4억 1,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 3억 8,400만 원에서 4억 983만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 리모델링 및 1층의 특장점(층간소음 걱정 없음, 유현초/시립어린이집/놀이터 접근성)이 가격에 반영된 것으로 해석됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.929㎡ ~ 59.95㎡)의 매매 거래이며, 2026년 1월부터 5월까지의 최근 거래들입니다. 유사도 100점 사례들은 1층에서 5층까지의 저층 거래로, 제시가 4억 1,000만 원 대비 낮은 3억 8,400만 원 ~ 3억 9,986만 원 수준의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 유사도 90점 사례들은 9층에서 15층까지의 중고층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 8,473만 원 ~ 4억 983만 원 범위입니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.

심층 분석

대상 매물은 유현초, 시립 어린이집 등 교육 시설이 인접해 있고, 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 김포시의 전반적인 매매 시장은 보합세이나, 전월세 시장의 강세는 향후 매매가 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다.

김포시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향도 긍정적인 흐름을 보이고 있어 중장기적으로는 완만한 상승세를 기대할 수 있습니다. 풍무역세권 개발 및 공원 조성 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미치겠지만, 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 아파트 공급은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 실거주 및 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 현장 방문을 통해 1층의 채광 및 조망이 사용자 설명과 일치하는지 확인하십시오.
• 최근 진행된 거실, 주방, 방2, 방3 도배 및 단열보강공사의 시공 상태와 하자 여부를 꼼꼼히 점검하십시오.
• 지하주차장 B2, B3, B4 모두 사용 가능하다는 동의 위치와 실제 이용 편의성을 확인하십시오.
• 단지 내 시립 어린이집 및 유현초등학교까지의 실제 도보 이동 시간과 안전성을 확인하십시오.
• 해당 동의 층간소음 방지 성능 및 실제 거주자들의 만족도를 관리사무소 등을 통해 문의하십시오.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 특이사항이 없는지 점검하십시오.

최종 판정

매수