경기도 김포시 감정로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1657

종합 리스크 점수: 46점

AI 요약 평가

대상 매물은 김포시 감정동에 위치한 25년차 아파트로, 비교사례 대입 시 적정 수준의 가격으로 평가됩니다. 지역 내 공원 조성 및 수도공급설비 확충 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 건물 노후도와 거래량 추이는 지속적인 모니터링이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션의 중앙값 2억 5,033만 원과 유사하여 적정 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 4점 — 김포시 아파트 거래량은 2025년 12월 4,135건에서 2026년 4월 851건으로 감소 추세이며, 대상 매물이 위치한 감정동은 시군구 내 거래 활성도 7위로 보통 수준입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 생활 편의성은 양호하나, 대형 의료시설 및 지하철역 접근성은 다소 부족합니다.
• 규제 전망: 7점 — 김포시 내 다양한 공원 조성 및 수도공급설비 확충 등 긍정적인 개발 계획이 다수 존재하며, 김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대 분양 예정은 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 읍면동 인구는 소폭 감소 추세이나, 김포시 전체 인구는 지난 12개월간 큰 변동 없이 유지되고 있으며 세대당 인구는 소폭 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가할 수 없습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 25년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아 노후도가 진행 중입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 3점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 4점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,033만 원에서 2억 5,033만 원 사이의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 적정 가격 범위 내에 위치하는 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(신안실크밸리2)에 위치하며 전용면적 84.705㎡, 2026년 2월 2억 5,000만 원에 거래된 1층 매물입니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 없음이 확인됩니다. 이 사례의 코드 확정 대입 총액은 2억 5,033만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 김포시 감정동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 매매가는 비교사례 대입 시 적정 수준으로 평가되며, 전세가율 상승 추세는 갭투자 관점에서 긍정적일 수 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 부족하고, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 투자 가치 상승에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

준공 25년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남았습니다. 현재로서는 재건축이 즉시 가능한 상황은 아니지만, 향후 5년 내 재건축 추진 여부가 단지의 가치를 크게 좌우할 수 있습니다. 리모델링을 통해 주거 환경을 개선할 수 있는 잠재력도 있습니다.

김포시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속에서 전월세 가격이 상승하는 양상을 보입니다. 감정동 일대 공원 조성 등 개발 호재는 긍정적이나, 김포 북변 우미 린 파크리브와 같은 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 적정 수준으로 판단되나, 장기적인 관점에서 인구 유입 추이와 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 관찰하며 신중하게 접근해야 합니다.

현장 체크리스트

• 실제 동·호수 배치 및 남향 채광 상태를 현장에서 직접 확인하여 사용자 제보 내용과 일치하는지 확인하십시오.
• 공실 상태이므로 내부 마감재 및 설비 노후도, 수리 필요 범위 등을 면밀히 점검하여 추가 비용 발생 여부를 확인하십시오.
• 주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하고, 야간 시간대 주차 상황을 점검하십시오.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
• 인근 소음 발생 여부(특히 도로변 소음) 및 단지 내 이웃 분쟁 이력을 관리사무소를 통해 확인하십시오.
• 재건축 연한 도래 시점과 관련하여 단지 내 주민들의 재건축 추진 의지 및 진행 상황을 확인하십시오.

최종 판정

보류