경기도 김포시 김포한강11로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1653

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

대상 아파트는 운양동 내 우수한 생활 편의시설과 비교적 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 다만, 최근 김포시 아파트 거래량 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시가는 인근 실거래가 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 5억 5,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 4억 6,475만 원 ~ 최고 5억 1,473만 원) 대비 상단에 위치하나, 최근 거래된 고층 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 4점 — 김포시 아파트 거래량은 2025년 12월 4,135건에서 2026년 4월 851건으로 지속적으로 감소하는 추세입니다. 이는 시장의 유동성 저하를 시사합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 청수공원 배드민턴장(155m), CU 운양에뜰점(125m), 시립운양래미안어린이집(29m) 등 공원, 쇼핑, 학교 시설이 매우 가깝고 풍부하여 생활 편의성이 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 김포시 내 여러 공원 조성 및 변경 계획(솔터체육공원, 풍무역세권 공원)과 수도공급설비 확충 계획은 지역 환경 개선 및 주거 편의성 증진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 운양동 인구는 최근 4년간 -0.9%의 미미한 감소를 보였으며, 김포시 전체 인구는 최근 12개월간 1,023명 감소하여 인구 유입이 정체된 상태입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 분석 데이터가 제공되지 않았습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 12년차 아파트로, 비교적 양호한 상태이며 재건축 연한까지 18년이 남아있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 6점
• tradeVolume: 9점
• amenities: 3점
• population: 5점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 6,475만 원 ~ 최고 5억 1,473만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 최근 실거래가보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례들은 모두 동일 단지 내 유사 평형으로, 유사도 점수가 90점에서 100점으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층수 및 시점에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,598만 원에서 5억 999만 원 사이로 형성되었습니다. 층구간 감점이 있는 유사도 90점 사례들은 11~15층 거래로, 보정 후 대입 총액은 4억 6,475만 원에서 5억 1,473만 원 사이입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 0개월 전 거래의 경우 1.000, 1개월 전 거래의 경우 1.000, 2~4개월 전 거래의 경우 0.998~0.999가 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 운양역 김포골드라인에서 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권의 이점을 가지며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로서 관리의 효율성과 커뮤니티 시설 이용의 장점이 있습니다. 다만, 최근 김포시의 아파트 거래량 감소와 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.

김포시 내 여러 공원 조성 및 수도공급설비 확충 계획은 지역의 장기적인 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 내 경쟁 심화 및 시세 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 유지하고 거래량이 감소하는 추세이므로, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 전세가율이 높고 전월세 가격지수가 상승하는 점은 실거주 수요와 임대 수익 측면에서는 긍정적이나, 매매가 상승을 견인하기에는 한계가 있을 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이 등)를 반드시 현장 확인해야 합니다.
• 동일 층 또는 인접 층의 소음 및 진동 여부를 확인하여 주거 쾌적성을 점검해야 합니다.
• 주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하여 불편함이 없는지 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공동시설 유지보수비 등)을 상세히 확인하여 예상 외 지출이 없는지 점검해야 합니다.
• 인근 주민과의 분쟁 이력이나 단지 내 특별한 이슈가 있는지 관리사무소 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
• 매물 향(남동향)에 따른 일조량과 조망권이 실제 거주 환경에 적합한지 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 운양역과의 도보 이동 시간 및 실제 체감 거리를 확인하여 교통 편의성을 재확인해야 합니다.

최종 판정

보류