경기도 김포시 김포한강11로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1652

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

대상 매물은 운양역 역세권에 위치하며 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 강점이 큽니다. 다만, 김포시의 전반적인 거래량 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 4억 9,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 4억 1,931만 원 ~ 최고 4억 9,433만 원)의 상단에 위치하나, 최근 거래가와 유사한 수준입니다.
• 거래량: 4점 — 김포시 아파트 거래량은 2025년 12월 4,135건에서 2026년 4월 851건으로 지속적으로 감소하여 거래 활성도가 저조한 상황입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 운양역 김포골드라인이 도보 5분 거리에 위치하며, 어린이집, 공원, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
• 규제 전망: 3점 — 김포시 내 신축 자원순환관련시설 허가 및 폐기물처리시설 입지 결정 등 환경 관련 규제 리스크가 존재하며, 김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대 등 향후 분양 예정 물량이 있어 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다.
• 인구 현황: 6점 — 운양동 인구는 최근 3년간 소폭 감소(-0.9%)했으나, 김포시 전체 인구는 소폭 감소(-1,023명)하는 추세로 인구 유입이 활발하지는 않습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 17년 남아 있어 비교적 양호한 상태입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 6점
• tradeVolume: 9점
• amenities: 3점
• population: 5점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 1,931만 원 ~ 최고 4억 9,433만 원) 내에 위치하며, 최고가에 근접한 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 평형, 유사 층수의 최고가와 비슷한 수준으로, 시장의 기대치가 반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 김포한강신도시반도유보라2차 내에서 전용면적 59㎡대 아파트 매매 거래입니다. 유사도 점수는 100점 또는 90점으로 매우 높습니다. 층구간 감점(12층 vs 27층, 12층 vs 18층)이 있는 사례를 제외하고는 대부분 유사한 조건입니다. 최근 거래 시점은 2026년 1월부터 6월까지로, 시점 보정이 적절하게 반영되었습니다. 특히, 유사도 100점 사례 중 2026년 5월 거래된 59.1119㎡ 면적의 11층 매물은 4억 4,700만 원에 거래되었으며, 이를 대상 매물에 대입 시 4억 4,864만 원의 가치가 산출됩니다. 2026년 2월 거래된 59.1119㎡ 면적의 15층 매물은 4억 9,350만 원에 거래되었고, 대입 시 4억 9,433만 원의 가치가 산출됩니다.

심층 분석

대상 아파트는 운양역 초역세권에 위치하며, 대단지로서 안정적인 주거 환경과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 다만, 김포시의 전반적인 거래량 감소와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 17년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.

김포시의 매매가격지수는 보합세를 보이지만, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 이는 실수요 기반의 임대 시장이 견고함을 의미합니다. 운양역 역세권 입지는 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 강점입니다. 그러나 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 공급 물량과 지역 내 미분양 현황은 중장기적인 가격 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 김포시의 교통 인프라 확충 및 개발 계획에 따라 추가적인 가치 상승 여력이 발생할 수 있으므로, 관련 뉴스 및 고시를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 동·호수 배치 및 향(남서향)에 따른 일조량과 조망권 현장 확인이 필요합니다.
• 세대당 1.14대의 주차 공간이 실제 주차 편의성에 충분한지, 특히 출퇴근 시간대 주차 현황을 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
• 인근 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 공급 예정 단지의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁력을 예측해야 합니다.
• 운양역 김포골드라인 이용 시 실제 도보 시간 및 혼잡도를 확인하여 교통 편의성을 재검토해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(헬스장, 독서실 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류