경기도 고양시 덕양구 도래울1로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1650

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물인 고양원흥동일스위트 아파트는 우수한 교육 및 생활 편의시설, 쾌적한 주거 환경을 갖춘 대단지 아파트로 높은 점수를 받았습니다. 창릉3기 신도시 인접 및 교통망 개선 등 개발 호재가 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량은 잠재적 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시가는 인근 고층 실거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 11억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(8억 9,254만 원 ~ 10억 981만 원)의 상단에 위치하나, 최근 거래된 고층 매물과 비교 시 유사한 수준으로 판단됩니다. 이는 단지의 고층 프리미엄 및 입지적 강점이 반영된 것으로 보입니다.
• 거래량: 8점 — 고양시 덕양구 아파트 거래량은 2026년 1월 408건에서 2026년 3월 656건으로 상승 후 4월 586건으로 소폭 조정되었으나, 전반적으로 활발한 거래량을 유지하고 있습니다. 특히 대상 단지인 고양원흥동일스위트의 최근 6개월간 85건의 거래가 발생하여 단지 내 거래 활성도가 매우 높습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 이케아 도보권, 스타필드, 이마트 트레이더스, 하나로 마트 차량 10~15분 거리로 쇼핑 편의성이 우수합니다. 흥도유치원, 다솔유치원, 도래울초 병설유치원, 초등학교 2곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 도보 5~10분 내외에 위치하여 교육 환경이 매우 우수합니다. 공원 및 녹지 환경도 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다.
• 규제 전망: 7점 — 창릉3기 신도시 인접 및 서울문산 고속도로 개통 등 교통 호재가 존재하며, 고양시의 브랜드 평판이 높은 점은 긍정적입니다. 다만, 고양창릉지구 S-6 공공분양(430세대), 고양더샵포레나(2,601세대), 행신한신더휴(272세대) 등 총 3,303세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 흥도동 인구는 최근 3년 6개월간 -0.8%로 정체 상태이며, 고양시 전체 인구는 최근 12개월간 5,919명 감소하여 인구 유입 측면에서는 보통 수준입니다. 다만, 세대당 인구는 2.2명으로 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요는 꾸준히 유지되는 것으로 보입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료 미제공으로 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공일 2018년 1월 26일로 현재 8년차 아파트입니다. 신축에 가까워 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 재건축 연한(30년)까지 22년 남아 재건축 가능성은 낮습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 5점
• tradeVolume: 9점
• amenities: 3점
• population: 5점
• buildingAgeRegister: 7점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 8억 9,254만 원 ~ 최고 10억 981만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기나 매도자의 기대 심리가 반영된 것으로 보이며, 매수 시에는 충분한 가격 협상이 필요할 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 고양원흥동일스위트 아파트의 동일 평형(84.98㎡) 거래 사례입니다. 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 6월, 19층, 84.9832㎡, 9억 4,000만 원)는 대상 매물과 거의 동일한 조건으로, 보정 후 대입 총액은 9억 3,996만 원입니다. #4 사례(2026년 5월, 23층, 84.9956㎡, 10억 500만 원)는 보정 후 대입 총액 10억 481만 원으로, 제시가 11억 원에 근접한 고가 거래 사례입니다. 유사도 90점 사례인 #14(2026년 6월, 8층, 84.9956㎡, 9억 6,750만 원)는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 9억 6,732만 원으로 산출되었습니다. 이러한 비교사례들을 종합적으로 고려할 때, 제시가 11억 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 가격으로 판단됩니다.

심층 분석

고양원흥동일스위트는 대단지, 신축급 건물, 우수한 학군 및 생활 편의시설, 그리고 창릉3기 신도시 인접이라는 입지적 강점을 가지고 있어 실거주 및 장기 투자 가치가 높습니다. 특히 서울 접근성이 개선되고 있어 자차 이용자들에게 매력적입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.

준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 가능성 또한 현재 시점에서는 논하기 어렵습니다.

고양시 덕양구는 창릉3기 신도시 개발, 교통망 확충 등 긍정적인 개발 호재가 많아 장기적으로는 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 전세가율이 72.1%로 상승 추세에 있어 갭투자 리스크는 제한적이며, 실수요 기반의 견고한 시장 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 있어 향후 매매가 상승의 동력이 될 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치와 조망권(북한산 조망 등)이 광고 내용과 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 고층 매물이므로 층간 소음 및 외부 소음(도로 소음 등) 수준을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 세대당 1.29대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 실제 주차 편의성 및 혼잡도를 확인해야 합니다.
• 월별 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 점검이 필요합니다.
• 주변 공원 및 녹지 공간의 실제 이용 편의성과 쾌적도를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
• 인근 신규 공급 예정 단지(고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴)의 입주 시기 및 예상 분양가를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류