경기도 김포시 양촌읍 양곡1로68번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1626

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

본 매물은 준공 6년차의 신축 아파트로 건물 노후도 및 인근 실거래가 측면에서 양호한 점수를 받았습니다. 다만, 김포시의 아파트 거래량 감소 추세와 1,200세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 생활 편의시설 및 역세권 접근성은 다소 아쉬운 점으로 평가됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 3억 6,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 3억 3,714만 원 ~ 최고 3억 6,322만 원)의 상단에 위치하나, 유사 사례들과 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 4점 — 김포시 아파트 거래량은 2025년 12월 4,135건에서 2026년 4월 851건으로 크게 감소하는 추세입니다. 이는 시장의 유동성 저하를 시사합니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 인근에 공원, CU 편의점, 어린이집 등 기본적인 생활 편의시설은 존재하나, 대형 쇼핑시설이나 주요 학군, 역세권 등은 부족하여 접근성이 다소 떨어집니다.
• 규제 전망: 3점 — 김포시 내 미분양 세대가 1,067세대로 존재하며, 김포 북변 우미 린 파크리브 등 1,200세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 리스크가 존재합니다. 또한, 최근 뉴스에서 김포시의 5호선 연장 관련 논의가 활발하나, 아직 구체적인 착공 소식은 없어 불확실성이 있습니다.
• 인구 현황: 7점 — 양촌읍 인구는 지난 4년간 2.7% 증가하며 소폭 상승세를 보이고 있으며, 김포시 전체 인구는 소폭 감소했으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 6년차 아파트로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도는 양호합니다.
• 임대 수익성 — 매매 거래유형으로 임대 수익성 평가 항목은 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 8점
• amenities: 3점
• population: 7점
• buildingAgeRegister: 7점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,714만 원 ~ 최고 3억 6,322만 원) 내에 위치하며, 최고가에 근접한 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 거래 사례들과 비교했을 때 적정 수준이거나 소폭 높은 가격대로 볼 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 8건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역) 내에 위치하며, 전용면적 기준 유사도 100점 또는 90점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히 #1~#5 사례는 층수까지 유사하여 유사도 100점이며, 2026년 2월~4월 사이에 거래되었습니다. #6~#8 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상지와 매우 유사한 조건의 사례들입니다. 시점 보정 계수는 0.999로 최근 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다.

심층 분석

김포한강삼정그린코아더베스트는 준공 6년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력은 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 기본적인 공원, 편의시설, 어린이집 등은 있으나, 대형 상업시설이나 명문 학군이 부족하여 생활 편의성 및 학군 측면에서의 투자 매력은 보통 수준입니다. 김포시의 아파트 거래량 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.

대상 아파트는 준공된 지 6년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아있습니다. 따라서 현재로서는 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 가능성은 매우 낮습니다.

김포시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 거래량 감소와 미분양 증가, 그리고 향후 1,200세대의 신규 공급 예정 물량은 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 양촌읍 인구는 소폭 증가 추세이며 전월세 시장은 강세를 보이고 있어 실수요 기반은 어느 정도 유지될 것으로 예상됩니다. 장기적으로 김포시의 광역 교통망 개선(5호선 연장 등) 논의가 구체화될 경우 긍정적인 영향을 받을 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 큽니다. 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 예상하며, 중장기적으로는 개발 호재 진행 상황에 따라 변동성이 클 것으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 동·호수 배치 및 실제 일조량, 조망권은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.
• 아파트 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인해야 합니다.
• 인근 소음원(도로, 상가 등) 유무 및 층간 소음 발생 가능성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 주변 학군 정보(초등학교 배정 등)와 통학 거리를 자녀 유무에 따라 면밀히 검토해야 합니다.
• 매도인의 매각 사유 및 잔금일정 등 거래 조건을 명확히 확인하여 불확실성을 줄여야 합니다.

최종 판정

보류