경기도 고양시 덕양구 도래울1로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1615

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

고양원흥동일스위트 아파트는 창릉3기 신도시 인접 및 우수한 교통, 교육, 생활 편의시설을 갖춘 입지적 강점을 보유하고 있습니다. 최근 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 제시가는 인근 유사 거래 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로, 고층 프리미엄 및 미래 가치에 대한 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다. 향후 고양창릉지구 S-6, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 11억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(8억 9,254만 원 ~ 10억 981만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 고층 프리미엄 및 호재가 일부 반영된 것으로 보입니다.
• 거래량: 7점 — 고양시 덕양구 아파트 거래량은 2026년 1월 408건에서 2026년 3월 656건으로 상승 후 4월 586건을 기록하며 비교적 활발한 흐름을 보이고 있습니다. 매매수급동향 지수도 100.08로 수요 우세가 지속되고 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 단지 주변에 초등학교와 고등학교가 인접해 안전한 통학 환경을 갖추고 있으며, 이케아 도보권 및 스타필드, 이마트 트레이더스 등 대형 쇼핑시설이 차량 10~15분 거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 창릉3기 신도시 인접, 서울문산 고속도로 개통 등 교통 및 개발 호재가 긍정적으로 작용하고 있습니다. 다만, 고양시 데이터센터 관련 이슈는 장기적인 관점에서 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 흥도동 인구는 최근 3년 6개월간 -0.8%로 큰 변동 없이 정체 상태이며, 고양시 전체 인구는 최근 12개월간 5,919명 감소 추세를 보이고 있습니다. 이는 인구 유입 측면에서 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료 미제공으로 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년차 아파트로, 신축에 가까운 양호한 상태를 유지하고 있으며 재건축 연한까지 22년 남아있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 5점
• tradeVolume: 9점
• amenities: 3점
• population: 5점
• buildingAgeRegister: 7점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 8억 9,254만 원 ~ 최고 10억 981만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 매도인이 해당 매물의 입지적 강점(창릉3기 신도시 인접, 우수한 교통 및 학군, 대단지 프리미엄)과 고층 프리미엄을 높게 평가하여 미래 가치를 선반영한 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건 중 13건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 유사 조건의 거래입니다. #1 사례(2026.6, 19층, 84.9832㎡)는 9억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9억 3,996만 원입니다. #4 사례(2026.5, 23층, 84.9956㎡)는 10억 500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 10억 481만 원입니다. #14 사례(2026.6, 8층)와 #15 사례(2026.5, 15층)는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 각각 9억 6,732만 원과 10억 981만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다.

심층 분석

고양원흥동일스위트는 대단지, 신축급 아파트, 우수한 학군 및 생활 편의시설, 그리고 창릉3기 신도시 인접이라는 강력한 입지적 강점을 보유하고 있습니다. 제2자유로, 서울문산 고속도로 등 광역 교통망 접근성도 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 이러한 요소들은 투자 가치를 높이는 요인으로 작용합니다. 다만, 제시가가 인근 실거래가 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.

준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.

고양원흥동일스위트가 위치한 지역은 창릉3기 신도시 개발이라는 대형 호재를 안고 있어 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 고양창릉지구 S-6, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 유입될 예정이므로, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 매수 시에는 장기적인 관점에서 접근하고, 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수의 정확한 위치와 조망권(북한산, 공원 등)이 매도인 설명과 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률 및 지하 주차장 진출입 편의성을 확인하여 주차 스트레스 여부를 파악해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 인근 창릉3기 신도시 개발 진행 상황 및 예상되는 교통량 증가, 소음 등 환경 변화에 대한 정보를 확인해야 합니다.
• 고양시 데이터센터 관련 뉴스 등 지역 개발 이슈가 해당 단지에 미칠 수 있는 장기적인 영향을 추가적으로 알아보는 것이 좋습니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인하여 생활 편의성 만족도를 가늠해야 합니다.

최종 판정

보류