매물 유형: 아파트
분석 번호: 1606
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 16년차 아파트로 양호한 건물 노후도와 꾸준한 지역 인구 증가세를 보입니다. 올수리 및 시스템 에어컨 등 옵션이 포함된 점은 강점입니다. 다만, 신규 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 가능성과 주요 편의시설 접근성 부족은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 8,186만 원 ~ 최고 3억 9,930만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 올수리 및 시스템 에어컨 4대, 실링팬, 식기세척기, 인덕션, 중문, 슈드레서 등 다양한 옵션이 반영된 결과로 보입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 3층이 3억 8,500만 원에 거래되었으며 보정 후 대입 총액은 3억 8,186만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 4층이 3억 9,500만 원에 거래되었고 보정 후 대입 총액은 3억 9,072만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 10층이 4억 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 9,930만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 6층이 4억 원에 거래되었고 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 9,566만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다.
가람마을1단지벽산한라는 1145세대의 대단지로, 준공 16년차임에도 불구하고 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 운정1동의 지속적인 인구 증가는 실수요를 뒷받침하는 긍정적인 요인입니다. 다만, 주변에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 올수리 및 옵션은 실거주 만족도를 높이는 요소이나, 투자 수익률에 미치는 영향은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
대상 단지는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 내 주민 동의율 및 사업성 검토가 필요하므로 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
파주시는 군사보호구역 해제 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 전반적인 매매가격지수는 하락세이나 전월세 시장은 안정적인 상승세를 유지하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 파주 운정3지구 내 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 가져올 수 있으며, 이는 중장기적인 가격 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
보류