경기도 파주시 가람로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1605

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 아파트는 파주시 와동동에 위치하며, 인구 증가 및 다양한 개발 호재로 인해 긍정적인 시장 환경을 갖추고 있습니다. 특히 군사보호구역 규제 완화는 지역 개발에 큰 동력이 될 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시가는 올수리 및 옵션 가치를 반영하여 비교사례 스펙트럼 상단에 형성되어 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 4억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼(3억 8,186만 원 ~ 3억 9,930만 원)의 상단에 위치하나, 올수리 및 옵션 포함 특이사항을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 파주시 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 729건으로 전월 대비 감소했으나, 연초 대비 활발한 수준을 유지하고 있습니다. 시군구 내 법정동 거래 활성도에서도 목동동, 동패동 등 인근 지역이 상위권을 차지하고 있어 지역 전반의 거래 활성도는 양호합니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 가람마을공원 공영주차장(177m) 및 세븐일레븐 파주가람마을점(146m) 등 공원 및 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 벽산한라키즈어린이집(88m) 등 교육 시설도 가까이 위치합니다. 다만, 지하철역 접근성은 부족합니다.
• 규제 전망: 7점 — 파주시는 군사보호구역 행정위탁 확보 등 지속적인 규제 완화 노력을 통해 개발 행정을 가속화하고 있습니다. 파크골프장 조성, 위험도로 구조개선, 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
• 인구 현황: 9점 — 운정1동 인구는 2022년 10월 52,617명에서 2026년 4월 58,226명으로 10.7% 꾸준히 증가하고 있으며, 파주시 전체 인구 또한 최근 12개월간 13,114명 증가하여 인구 유입이 활발합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 정보가 제공되지 않아 평가할 수 없습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어 노후도는 보통 수준입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 8점
• amenities: 3점
• population: 9점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 8,186만 원 ~ 최고 3억 9,930만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 매물의 '올수리' 및 '시스템에어컨 4대, 실링팬, 식기세척기, 인덕션, 중문, 슈드레서' 등 고급 옵션이 반영된 것으로 판단됩니다. 이러한 내부 상태를 고려할 때 가격적 타당성은 충분히 존재합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례로, 높은 유사도를 보입니다. #1 사례(2026.2, 3층)는 3억 8,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 8,186만 원으로 대입되었습니다. #2 사례(2026.1, 4층)는 3억 9,500만 원에 거래되었고, 보정 후 3억 9,072만 원으로 대입되었습니다. #3 사례(2026.4, 10층)는 4억 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 3억 9,930만 원으로 대입되었습니다. #4 사례(2026.1, 6층) 또한 4억 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 3억 9,566만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적 및 용도지역 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 1,145세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.62대의 높은 주차 비율은 큰 강점입니다. 파주시의 지속적인 인구 증가와 군사보호구역 규제 완화 등의 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족한 점은 아쉬운 부분입니다. 올수리 및 다양한 옵션은 매물의 실거주 가치를 높여 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

가람마을1단지벽산한라 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재로서는 리모델링 추진 가능성도 크지 않아 보입니다.

파주시의 매매가격지수가 소폭 하락하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 시장의 기본적인 수요는 견고합니다. 파주시의 적극적인 개발 정책과 인구 유입은 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 공급 추이를 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 현명합니다.

현장 체크리스트

• 매물의 '올수리' 및 '옵션' 내역이 실제 현장 상태와 일치하는지, 그리고 해당 옵션들의 정확한 연식과 작동 상태를 확인해야 합니다.
• 1층 매물의 경우, 저층 특유의 채광, 통풍, 사생활 보호 문제 및 외부 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성(특히 출퇴근 시간)과 세대당 주차 비율 1.62대의 체감 여부를 확인해야 합니다.
• 인근 공원 및 편의시설과의 실제 도보 접근성 및 이용 환경, 특히 가람마을공원 공영주차장과의 거리를 확인하여 생활 편의성을 체감해야 합니다.
• 파주시의 다양한 개발 호재(파크골프장, 도로 개선, 공원 조성 등)가 대상 단지에 미치는 구체적인 영향과 진행 상황을 지자체에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.
• 예정된 신규 공급 물량(총 7,679세대)이 대상 단지의 가치에 미칠 중장기적인 영향을 분석하기 위해, 각 사업지의 구체적인 입주 시기와 분양가 수준을 확인해야 합니다.

최종 판정

매수