매물 유형: 아파트
분석 번호: 15818
종합 리스크 점수: 62점
해당 매물은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 한라비발디 아파트로, 준공 26년차의 중대형 단지입니다. 최근 지역 내 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 3년 전 올수리 이력이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 재건축 연한 도래가 4년 앞으로 다가와 장기적인 관점에서 사업성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 3,807만 원 ~ 최고 5억 1,508만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼 상단에 해당합니다. 이는 3년 전 올수리 이력이 가격에 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지, 동일 평형(59.9㎡)으로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 가장 유사한 사례인 #1은 2026년 8월 13층 59.9㎡가 5억 900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 5억 908만 원입니다. #2 사례는 2026년 8월 12층 59.9㎡가 4억 9,600만 원에 거래되었고, 대입 총액은 4억 9,608만 원입니다. 이 외 사례들도 최근 1~4개월 이내에 거래된 동일 단지 매물로, 시점 보정 계수 1.011이 적용되어 시장 변동이 반영되었습니다. 모든 비교사례는 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 동일한 조건에서 비교되었습니다.
한라비발디는 1,385세대의 대단지 아파트로, 지역 내 활발한 거래량을 보이며 환금성이 양호합니다. 세대당 1.2대의 주차 공간을 제공하며, 반경 1km 내 다수의 학원이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 현재 월곶판교선이 약 1.1km 거리에 계획되어 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 존재합니다. 3년 전 올수리 이력은 매물의 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
한라비발디는 준공 26년차로, 재건축 연한(30년)까지 4년이 남았습니다. 현재 용적률은 374.48%로 법정 상한(300%)을 초과하여 용적률 갭이 -74.48%p로 나타나 재건축 사업성은 낮은 편입니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축이 어렵고, 장기적인 관점에서 리모델링 또는 소규모 정비사업 가능성을 검토해야 할 것입니다.
안양시 만안구는 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 매매수급동향이 수요 우위를 보이는 등 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 그러나 평촌자이 퍼스니티 등 4,046세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나, 인근 공공재개발 사업 추진 소식은 지역 전체의 개발 호재로 작용하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
매수 보류