매물 유형: 아파트
분석 번호: 15786
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 수원시 장안구 천천동에 위치한 28년차 삼호진덕아파트 5층 매매 건입니다. 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 준공 28년차 단지로 건물 노후도와 재건축 진행 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 인근 다수의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 원은 동일 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히 유사도 100점의 저층 거래 사례(3억 2,000만 원 ~ 3억 9,000만 원)와 비교했을 때 상단에 해당하며, 중층 거래 사례(4억 1,000만 원 ~ 4억 4,000만 원)와 비교했을 때는 하단에 위치합니다. 이는 대상 매물이 5층이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 단지인 삼호진덕아파트의 동일 평형(59㎡) 거래이며, 최근 0~5개월 이내의 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하여 가격 비교에 높은 신뢰도를 제공합니다. 예를 들어, 2026년 8월 3층 거래는 3억 9,000만 원(평당 2,153만 원), 2026년 7월 2층 거래는 3억 7,800만 원(평당 2,087만 원)입니다. 층수 차이로 감점된 사례(유사도 90점)들도 4억 1,000만 원~4억 4,000만 원대의 거래를 보이고 있습니다. 제시된 매매가 4억 원은 이들 유사 사례의 스펙트럼 내에 위치합니다.
삼호진덕아파트는 789세대의 중대형 단지로, 수원시 장안구 천천동에 위치하고 있습니다. 최근 수원시 장안구의 매매가격지수 및 거래량은 상승세를 보이며 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 환금성 측면에서 긍정적인 시장 분위기입니다. 단지 내 세대당 주차대수는 1.03대로 평균 수준이며, 반경 2km 이내에 다수의 학원이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. 성균관대역(1호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지로 평가되며, GTX-C 노선(788m) 계획은 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감을 높입니다. 인근 고덕일반산업단지 용수공급시설 건설사업, 수원 111-1 주택재개발정비사업 등 다양한 개발 호재가 확인되어 지역 전반의 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
삼호진덕아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아있어 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 검토할 수 있는 시점에 도달하고 있습니다. 현재 용적률은 219.58%로 법정 상한 300% 대비 약 80.42%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성 확보에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 현재 재건축정비사업으로 등록된 사업은 확인되지 않으며, 재건축 추진 여부 및 구체적인 사업 진행은 주민 동의 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로 장기적인 관점에서 지속적인 모니터링이 필요합니다.
수원시 장안구의 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매 및 전세 수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 가계대출금리가 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있고, 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재합니다. 또한, 수원시 내 신혼희망타운 행복주택, 매교역 팰루시드 등 총 6,362세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 1~3년 내 시장에 유입될 예정입니다. 이는 단기적으로는 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 장기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 정자3동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 수원시 전반의 광역철도망 구축, 반도체 기업 교류 확대 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 62.5% 수준으로 안정적인 편입니다.
매수 보류