서울특별시 서초구 양재대로2길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1576

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

우수한 생활 인프라와 주변 개발 호재가 기대되나, 지역 내 인구 감소 추세와 거래량 둔화는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 월세 보증금 및 월세는 인근 유사 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 4점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 2025년 12월 977건에서 2026년 4월 403건으로 하락 추세에 있어 거래 활성도가 저조합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 최근접 송동근린공원(234m), GS25 서초스타힐스점(160m), 서울우솔초등학교(142m) 등 공원, 쇼핑, 학교 시설이 매우 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 양재IC 정체 개선을 위한 성남~서초 고속도로 착공(2029년 예정) 및 반포, 방배 등 주변 재건축/리모델링 사업 활성화로 지역 가치 상승이 기대됩니다.
• 인구 현황: 6점 — 양재1동 인구는 최근 4년간 5.1% 감소했으나, 서초구 전체 인구는 지난 12개월간 6,979명 증가 추세로, 광역적인 수요는 유지되고 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진이 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공연도 2012년으로 건물 나이 14년이며, 재건축 연한(30년)까지 16년 남아 양호한 편입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales
• tradeVolume: 8점
• amenities: 3점
• population: 3점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

대상 매물의 보증금 7억 원과 월세 100만 원을 수익환원법으로 추정 시, NOI 기반 추정가는 2억 9,000만 원, 보증금 운용수익을 포함할 경우 9억 9,000만 원으로 산출됩니다. 이는 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 19억 6,523만 원 ~ 최고 21억 6,645만 원)과 직접적인 비교는 어렵습니다. 월세 환산 시 주변 월세 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다. 현재 제시된 보증금 7억 원은 인근 전세 시세(NaN만 원)와 비교할 때 높은 수준으로 보이며, 월세 100만 원을 포함한 월세 환산액을 기준으로 주변 월세 매물과 비교하는 것이 중요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 서초힐스 아파트이며, 전용면적 및 용도지역이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 첫 번째 사례는 2026년 5월 거래된 84.97㎡ 면적의 1층 매물로, 보정 후 대입 총액은 19억 6,523만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 3월 거래된 84.95㎡ 면적의 15층 매물로, 보정 후 대입 총액은 21억 6,645만 원입니다. 시점 보정 계수는 각각 1.000과 1.007이 적용되었습니다.

심층 분석

서초힐스는 1,082세대의 대단지 아파트로, 우수한 생활 편의시설과 초등학교가 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 월세 시장의 수요 우위와 월세가격지수 상승 추세는 임대 수익 측면에서 긍정적입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 임대 시장의 경쟁을 심화시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 장기적인 관점에서 양재IC 정체 개선 등 교통 인프라 확충은 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

서초힐스는 2012년 준공되어 건물 나이 14년으로, 재건축 연한(30년)까지는 16년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 사업에 대한 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.

서초구는 매매, 전세, 월세 시장 모두 수요가 공급을 초과하는 '수요 우위' 시장을 형성하고 있으며, 특히 월세 시장은 가격 지수가 꾸준히 상승하고 있습니다. 이는 대상 매물의 임대 수익 안정성에 긍정적인 신호입니다. 그러나 양재1동의 인구 감소 추세와 서초구 전체의 아파트 거래량 하락은 시장의 활력이 다소 둔화될 수 있음을 시사합니다. 인근의 대규모 신규 아파트 공급 계획은 향후 시장에 변동성을 줄 수 있으므로, 해당 사업지들의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 임대차 계약 시 보증금 7억 원에 대한 전세권 설정 또는 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 대상 매물의 정확한 층수와 향을 확인하여 채광, 조망, 소음 등 주거 환경을 현장 방문하여 평가해야 합니다.
• 동일 평형의 최근 월세 실거래가(보증금 및 월세)를 추가로 확인하여 제시된 월세 조건의 적정성을 면밀히 비교해야 합니다.
• 관리비 내역(공용 관리비, 개별 사용료 등)을 상세히 확인하여 월 고정 지출을 파악해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(세대당 1.18대)과 혼잡도를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(작은도서관, 멀티프로그램실 등)의 실제 운영 현황 및 이용률을 확인해야 합니다.
• 인근 예정된 대규모 신규 공급 단지들의 입주 시점과 예상 월세 수준을 파악하여 향후 공급 경쟁에 따른 영향 가능성을 검토해야 합니다.

최종 판정

보류