매물 유형: 아파트
분석 번호: 15739
종합 리스크 점수: 63점
인천 남동구 간석래미안자이 아파트는 준공 18년차의 대단지 아파트로, 석천사거리역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 인근 개발 호재의 직접적인 수혜 여부는 추가 확인이 필요합니다.
제시 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 9,606만 원 ~ 최고 6억 3,914만 원)보다 낮은 수준에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 2026년 6월 거래된 유사 면적의 매물들은 6억 918만 원에서 6억 3,914만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 대상 매물의 제시 매매가 5억 7,000만 원은 이 비교사례 스펙트럼의 하단보다 낮은 수준입니다.
인천 남동구 간석래미안자이 아파트는 총 2432세대의 대단지로, 세대당 1.32대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 석천사거리역(인천2호선)까지 도보 4분 거리의 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 8%의 역세권 프리미엄으로 추정됩니다. 단지 주변 반경 1km 이내에 15개의 학원과 이마트24, 가천대길병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 최근 인천 남동구의 아파트 거래량은 상승 추세를 보이며, 간석동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속해 환금성 또한 양호할 것으로 판단됩니다.
간석래미안자이 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 249.99%로 법정 상한인 300% 대비 50.01%p의 여유가 있어, 미래에 재건축 또는 리모델링 추진 시 용적률 측면에서 일부 잠재력이 있을 수 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 낮은 수준으로 평가됩니다.
인천 남동구의 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 매매수급동향 또한 상승하고 있어 전반적인 주택 수요가 견조한 상황입니다. 지역 내 미분양 물량은 405세대로 일정 수준을 유지하고 있으며, 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적입니다. 최근 '인천시 정비사업 실태와 전망' 등 재개발·재건축 관련 뉴스가 다수 보도되고 있으며, GTX-B 노선(인천시청역 연장)이 약 810m 거리에 계획되어 있어 장기적인 교통 호재가 기대됩니다. 다만, GTX-B 노선은 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 전반적으로 매매 시장은 보합세 속에서 실수요 기반의 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
매수