매물 유형: 아파트
분석 번호: 15733
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 범계역 역세권에 위치하며, 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 다수의 재건축·정비 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 줄 수 있으며, 단지 내 거래량이 적어 환금성 측면에서 주의가 필요합니다.
제시 매매가 6억 8,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,042만 원에서 7억 4,906만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례는 총 2건으로 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 샛별한양6 4층 57.44㎡ 매물로, 거래가 7억 원이며 보정 후 대입 총액은 7억 1,042만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 샛별한양6 1층 57.44㎡ 매물로, 거래가 7억 500만 원이며 보정 후 대입 총액은 7억 4,906만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 유사도가 매우 높아 신뢰도가 높습니다.
샛별아파트는 총 60세대의 소규모 단지이지만, 세대당 90.75대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 범계역(4호선)까지 도보 7분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 홈플러스 평촌점, 달안공원 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, GTX-C 및 월곶판교선 등 다수의 철도 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 단지 내 최근 거래량이 적어 환금성 측면에서는 다소 주의가 필요합니다.
샛별아파트는 1993년 준공되어 현재 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률은 건축물대장에 미등록되어 정확한 갭 분석은 어렵지만, 인근에 호계온천 주변지구, 진흥로얄아파트지구 등 다수의 재건축·정비 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 개발 기대감이 높은 지역입니다. 현재 재건축 조합 진행 여부 및 구체적인 사업 계획은 추가 확인이 필요하지만, 연한 도달과 주변 개발 분위기를 고려할 때 장기적인 재건축 또는 리모델링 잠재력이 높다고 판단됩니다.
안양시 동안구 아파트 시장은 매매가격지수와 거래량이 꾸준히 상승하며 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 전세가격지수와 월세가격지수 또한 상승세이며, 매매수급동향 및 전세수급동향 지수도 수요 우세를 나타내고 있습니다. 다만, 안양시 동안구의 인구는 최근 12개월간 소폭 감소 추세에 있으며, 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 인근에 4,046세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. GTX-C 노선 개통 등 교통 호재와 더불어 다수의 재건축·정비 사업이 지역의 미래 가치를 견인할 것으로 보이나, 신규 공급 물량에 따른 일시적인 시장 조정 가능성도 염두에 두어야 할 것입니다. 종합적으로 1~3년 내에는 교통 호재와 재건축 기대감으로 인한 상승 여력이 존재하지만, 공급 물량 리스크를 지속적으로 관찰해야 합니다.
매수