매물 유형: 아파트
분석 번호: 15728
종합 리스크 점수: 65점
남양주시 호평마을한라비발디는 준공 21년차 단지로, 현재 매매수급동향이 상승세를 보이며 지역 내 거래 활성도도 높은 편입니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하나, 신규 공급 물량과 미분양 현황을 고려할 때 가격 경쟁력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 추가적인 현장 확인과 가격 협상이 중요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 2,029만 원 ~ 최고 3억 8,447만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 최근 올확장, 올리모델링 특이사항이 반영된 것으로 보이며, 유사 사례 중 최고가에 근접하는 수준입니다. 현재 시장 동향과 리모델링 상태를 고려할 때 가격 적정성에 대한 추가적인 검토와 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.9㎡) 거래로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 거래인 2026년 7월 사례(#1)는 3억 5,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 4,966만 원입니다. 2026년 3월 거래된 최고가 사례(#10, #11)는 3억 8,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 8,447만 원입니다. 이들 사례는 모두 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 시점 보정 계수는 최근 거래일수록 1.000에 가까우며, 과거 거래일수록 시장 변동률을 반영하여 조정되었습니다.
호평마을한라비발디는 636세대의 중규모 단지로, 남양주시 내 아파트 거래량이 상승 추세이며 호평동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 4위를 기록하는 등 환금성이 양호합니다. 세대당 주차대수는 1.15대로 다소 아쉬울 수 있으나, 평내호평역(경춘선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권의 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 반경 1km 이내 201개의 학원이 밀집해 있어 교육 환경이 우수하며, 구석기역사공원, CU 호평한라스타점 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. GTX-B 노선(307m)이 계획 중으로, 개통 시점의 불확실성은 있으나 장기적인 교통 호재로 작용할 수 있습니다. 인근 금곡6구역 재개발사업, 연평3지구 도시관리계획 변경 등 15건의 개발 사업이 고시되어 있어 지역 전반의 가치 상승에 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.
호평마을한라비발디는 2005년 준공되어 현재 21년차 단지입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 다만, 용적률이 219.44%로 법정 상한 300% 대비 80.56%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. '올확장, 올리모델링' 특이사항은 현재 주거 환경의 만족도를 높이지만, 장기적인 관점에서는 재건축/리모델링 사업 추진 시 내부 리모델링 비용이 매몰 비용으로 작용할 수 있습니다.
남양주시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 전반적으로 긍정적인 흐름입니다. 매매수급동향 지수도 102.2389538로 수요 우위를 나타내고 있어 단기적으로는 가격 상승 압력이 지속될 수 있습니다. 그러나 현재 남양주시 미분양은 322세대이며, 다산지금A3(공공임대), 퇴계원경남아너스빌아파트, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 총 883세대의 신규 공급 예정 물량이 존재합니다. 이러한 공급 물량은 향후 1~3년 내 시장에 유입될 경우 가격 상승을 제한하거나 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 호평동 인구는 소폭 감소 추세(-0.6%)이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. GTX-B 노선과 같은 광역 교통망 개선 사업, 금곡6구역 재개발 등 인근 개발 호재들은 장기적으로 지역 가치를 견인할 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 단기적으로는 공급 물량과 미분양 추이를 주시하며, 장기적으로는 교통 및 개발 호재의 진행 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류