매물 유형: 아파트
분석 번호: 15676
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 백현마을모아미래도는 준공 20년차 아파트로, 용인시 기흥구의 전반적인 시장 지수 상승세와 함께 매매수급동향이 상승하고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 주차 여건에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 4억 5,800만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 513만원 ~ 6억 2,104만원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 59.735㎡ 평형의 매매 사례입니다. 유사도 점수는 70~80점대로, 면적 차이(81㎡ vs 59.735㎡)로 인한 감점(-20점)이 공통적으로 적용되었습니다. 층구간이 다른 사례의 경우 추가로 층구간 감점(-10점)이 반영되었습니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수 1.000~1.012가 적용되어 거래 시점의 시장 변동이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 이 보정 과정을 통해 산출된 코드 확정 대입 총액은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다.
백현마을모아미래도 아파트는 336세대의 중소형 단지로, 세대당 1.02대의 주차 공간을 제공합니다. 단지 주변에는 푸른내어린이공원(90m), CU 기흥백현점(100m) 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 편의성이 양호합니다. 학원 상권도 반경 1km 내 58개, 1~2km 내 173개로 잘 형성되어 교육 환경이 우수합니다. 용인성남고속도로가 직선 556m 거리에 인접해 있고, 동백신봉선(계획·추진 중)이 716m 거리에 위치하여 교통 접근성 개선의 잠재력을 가지고 있습니다. 기흥구 동백동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 6위로, 비교적 활발한 거래량을 보여 환금성 측면에서도 긍정적입니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다.
대상 단지는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 169.44%로 법정 상한 300% 대비 130.56%p의 여유가 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 인허가 절차, 주민 동의, 시장 상황 등 다양한 변수에 따라 사업 진행 여부가 달라질 수 있습니다.
용인시 기흥구 아파트 시장은 최근 6개월간 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 활성화가 기대됩니다. 그러나 지역 내 미분양 물량이 603세대로 증가 추세에 있으며, 영통역자이 프라시엘, 용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등 총 6,137세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재합니다. 이러한 공급 물량은 향후 1~3년 내 시장에 유입되어 매매가 및 전세가에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 동백1동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 기흥구 전체 인구는 큰 변동 없이 유지되고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 전반적으로 단기적인 시장 활성화는 기대되나, 중장기적으로는 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화와 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
매수 고려