매물 유형: 아파트
분석 번호: 15621
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 애오개역 초역세권에 위치한 공덕자이 아파트로, 주변 개발 호재와 안정적인 시장 수급 동향이 긍정적인 투자 요인입니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재하나, 저층이라는 점과 향후 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 24억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 24억 1,304만 원 ~ 최고 26억 4,660만 원)의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 동일 단지 저층 거래 사례와 유사한 수준으로, 저층임을 감안할 때 합리적인 가격으로 판단됩니다.
비교사례 1은 2026년 5월 거래된 동일 단지 1층 매물로, 보정 후 대입 총액은 24억 1,304만 원입니다. 비교사례 2는 2026년 5월 거래된 동일 단지 10층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 26억 922만 원입니다. 비교사례 3은 2026년 4월 거래된 동일 단지 11층 매물로, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 26억 4,660만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
공덕자이 아파트는 963세대의 대단지로, 세대당 1.42대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 단지 하드웨어 측면에서 우수합니다. 애오개역(5호선)이 도보 2분 거리의 초역세권에 위치하며, 아현역(2호선)도 도보 8분 거리에 있어 교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 인근에 애오개어린이공원, 세븐일레븐 공덕자이점, CT종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 이화초록별어린이집 등 교육 시설도 인접해 있습니다. 마포구 아파트 거래량은 지속적으로 증가하고 있어 환금성 또한 양호한 편입니다. GTX-B, GTX-A 연장 등 다양한 교통 인프라 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다.
공덕자이 아파트는 2015년 준공되어 현재 11년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 232.69%로 법정 상한 250% 대비 17.31%p의 여유가 있어, 향후 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보의 잠재력은 존재합니다. 인근에 공덕1주택재건축 정비구역이 사업시행인가 단계에 있으나, 해당 단지가 이 구역에 포함되는지는 확인되지 않습니다.
마포구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 마포자이힐스테이트 라첼스, 홍대입구역 센트럴 아르떼 해모로 등 인근에 총 3,114세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 일시적인 전월세 및 매매 시장의 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 공덕동 인구는 소폭 감소 추세이나, GTX-B, GTX-A 연장 등 광역 교통망 확충과 공덕현대아파트 소규모재건축 등 지역 내 다양한 개발 사업이 예정되어 있어 장기적으로는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
매수