매물 유형: 아파트
분석 번호: 15615
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물은 준공 2년차 신축 아파트로 건물 노후도가 매우 양호하며, 인근 다수의 개발 호재가 확인되어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승 추세에 있어 시장 분위기는 우호적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 리스크에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
제시 매매가 14억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 13억 7,219만 원에서 13억 8,280만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 산성역자이푸르지오 3단지 내 74㎡형으로, 2026년 7월에 거래된 사례들입니다. #1 사례는 23층, 74.92㎡가 14억 원에 거래되어 보정 후 13억 8,280만 원의 가치로 대입되었습니다. #2 사례는 23층, 74.96㎡가 13억 9,000만 원에 거래되어 보정 후 13억 7,219만 원의 가치로 대입되었으며, #3 사례는 22층, 74.92㎡가 13억 9,000만 원에 거래되어 보정 후 13억 7,293만 원의 가치로 대입되었습니다. 모든 사례가 동일 단지, 유사 층수 및 시점에 거래되어 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다.
산성역자이푸르지오 3단지는 840세대의 대단지 신축 아파트로, 2024년 준공되어 우수한 단지 하드웨어를 갖추고 있습니다. 세대당 1.25대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 단지 내 커뮤니티 시설도 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 교통 접근성 측면에서는 단대오거리역(8호선)이 도보 10분 거리에 위치한 준역세권이며, 남한산성입구역과 산성역도 도보 15분 이내로 이용 가능하여 편리합니다. 인근에는 희망대공원 등 녹지 공간이 풍부하며, GS25, 금광동물병원 등 기본적인 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 특히 성남 태평3구역 재개발, 판교 제2테크노밸리 산업단지계획 변경 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
대상 단지는 2024년 준공되어 현재 2년차 아파트로, 재건축 연한인 30년까지는 28년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 264.18%로 법정 상한인 300% 대비 35.82%p의 용적률 갭이 존재하여, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 확보될 여지는 있습니다. 그러나 아직 초기 단계이므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
성남시 수정구 아파트 시장은 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기가 지속될 것으로 전망됩니다. 그러나 매매가 대비 전세가 비율이 하락하고 있으며, 더샵 분당센트로, 산성역 헤리스톤 등 총 10,411세대에 달하는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년 내 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 가능성이 있습니다. 신흥2동의 인구는 소폭 감소하고 있으나, 성남시 전체 인구는 증가하고 있어 실거주 수요는 꾸준히 유입될 것으로 보입니다. 성남 태평3구역 재개발, 성남복정 공공주택지구 개발 등 지역 내 다양한 개발 호재들이 장기적으로는 지역 가치를 상승시키는 요인으로 작용할 것입니다. 단기적으로는 공급 리스크를 주시하며, 장기적으로는 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 시장입니다.
보류