매물 유형: 아파트
분석 번호: 15614
종합 리스크 점수: 63점
더샵 동천이스트포레는 준공 6년차의 신축급 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기입니다. 학원 상권 접근성이 우수하고 용적률 갭이 존재하여 장기적인 개발 잠재력도 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하므로 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 12억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 11억 2,530만 원에서 12억 4,029만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 최근 12억 5,000만 원에서 13억 원으로 호가가 상향 조정된 점과 일치하며, 시장의 기대 심리가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 3건(2026년 4월 거래)은 대상지와 동일한 동천동에 위치하며, 층수 및 면적 보정을 거쳐 11억 9,619만 원에서 12억 3,244만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 차이로 감점되었으나, 2026년 3월~6월 사이에 거래되어 시점 보정이 적절히 반영되었습니다.
더샵 동천이스트포레는 980세대의 대단지 아파트로, 용인시 수지구 동천동의 활발한 거래량(시군구 내 5위)을 바탕으로 우수한 환금성을 기대할 수 있습니다. 준공 6년차의 신축급 단지로 주차대수 1.25대/세대 등 단지 하드웨어는 양호하며, 반경 1km 내 62개의 학원이 밀집되어 있어 교육 환경이 뛰어납니다. 인근에 동천언남도시철도 및 GTX-A 노선(계획·추진 중)과 같은 교통 호재가 있어 장기적인 교통 접근성 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.
대상 단지는 2020년 준공되어 현재 6년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 24년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 불가합니다. 다만, 현재 용적률이 269.99%로 법정 상한인 300% 대비 약 30%p의 용적률 갭이 존재하여, 향후 재건축 연한 도래 시 사업 추진의 잠재적 여유가 있을 수 있습니다.
용인시 수지구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 그러나 영통역자이 프라시엘, 용인 푸르지오 원클러스터 1단지 등 인근에 총 6,137세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 용인시 미분양 주택도 425세대를 기록하고 있어 향후 1~3년 내 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 동천동 인구는 소폭 증가 추세이나, 전체 용인시 인구는 감소하고 있어 장기적인 관점에서 수요 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 제시 매매가는 현재 시장의 기대 심리를 반영하여 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 신규 공급 물량의 영향을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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