서울특별시 관악구 호암로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1549

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 높으나, 인구 감소 추세와 생활 편의시설 부족은 리스크 요인으로 작용합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 3억 9,999만 원 ~ 최고 4억 2,800만 원)의 상단에 위치하나, 시장 분위기를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 서울 관악구 아파트 거래량은 2025년 11월 135건에서 2026년 4월 307건으로 지속적으로 상승하며 활발한 거래 동향을 보이고 있습니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 인근에 공원, 쇼핑 시설은 있으나 대형 의료시설 및 학교 접근성이 다소 부족합니다. 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄을 기대하기 어렵습니다.
• 규제 전망: 9점 — 건물 나이가 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 인근 봉천동 가로주택정비사업 사업시행계획인가 등 재건축 관련 긍정적인 뉴스 흐름이 있어 규제 전망은 매우 긍정적입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 읍면동(삼성동) 인구는 최근 3년간 소폭 감소 추세이며, 관악구 전체 인구 또한 최근 12개월간 소폭 감소했습니다. 세대당 인구는 유지되고 있으나, 인구 유입 측면에서는 다소 부정적입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가 불가
• 건물 노후도(대장): 3점 — 1993년 준공되어 33년 경과된 아파트로, 물리적 노후도가 진행되었으나 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 3점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 9,999만 원에서 최고 4억 2,800만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 6층 매물로, 전용면적 기준 평당가 2,360만 원에 4억 2,800만 원에 거래되었습니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로, 전용면적 기준 평당가 2,206만 원에 3억 9,999만 원에 거래되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물(3층)보다 층수가 높아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 없었습니다.

심층 분석

국제산장 아파트는 33년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 투자 가치가 높습니다. 관악구 시장의 전반적인 상승세와 낮은 미분양률은 긍정적 요인입니다. 다만, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 다소 부족한 점은 단기적인 투자 매력을 저해할 수 있습니다. 장기적으로 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승폭이 결정될 것으로 보입니다.

준공 후 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역의 가로주택정비사업 인가 소식 등은 재건축 추진에 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가하지만, 노후 단지로서 재건축을 통한 가치 상승 잠재력은 충분합니다.

관악구 아파트 시장은 매매가격지수 및 거래량 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 국제산장 아파트의 경우 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 미래 성장 전망을 밝게 합니다. 다만, 인구 감소 추세와 생활 편의시설 부족은 장기적인 관점에서 지속적인 모니터링이 필요합니다. 재건축 추진이 가시화될 경우 상당한 가치 상승이 기대됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 주차 가능 대수 및 주차장 이용의 편리성 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 3층 매물인 만큼 저층 특유의 소음(외부 소음, 층간 소음) 및 일조량, 조망권 등을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 건물 노후도가 33년인 점을 감안하여 내부 수도, 전기 배관 등 설비 노후화 여부를 점검해야 합니다.
• 재건축 진행 상황 및 주민 동의율, 추가 분담금 등 구체적인 재건축 추진 계획을 확인해야 합니다.
• 최근 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 미납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
• 인근에 지하철역 정보가 없으므로 대중교통 이용 편의성을 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

매수