서울특별시 관악구 구암5길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1547

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

지역 내 개발 호재와 활발한 거래량은 긍정적이나, 전세가율 및 비교사례 부족으로 가격 타당성 검증에 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 5점 — 유사 면적 전세 실거래가 정보 부족 및 NaN값 다수. 제시 전세보증금 9억 원은 인근 아파트 전세 시세와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 8점 — 아파트 거래량은 2025년 11월 135건에서 2026년 4월 307건으로 지속적으로 상승하여 활발한 거래량을 보입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 국회단지어린이공원(247m), CU 편의점(126m), 구립센트씨엘어린이집(31m) 등 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접해 있어 양호합니다. 다만, 대형 상업시설이나 의료시설 접근성은 다소 떨어집니다.
• 규제 전망: 8점 — 최근 서울시장 재건축 관련 뉴스, 난곡·서부 철도망 개발 소식, 관악S밸리 투자유치 관련 뉴스 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 특히 봉천동 가로주택정비사업 인가 소식은 주변 주거 환경 개선에 기여할 것으로 예상됩니다.
• 인구 현황: 7점 — 해당 읍면동(성현동) 인구는 2022년 10월 28,761명에서 2026년 4월 29,457명으로 소폭 증가하여 정체 상태이나, 관악구 전체 인구는 소폭 감소하는 추세 속에서도 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 자료가 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵습니다. 일반적인 아파트의 노후도 평균 점수를 반영합니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공연도 정보가 미상으로, 평균적인 노후도를 가정하여 평가합니다. 재건축 연한 도달 여부는 확인이 어렵습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales
• tradeVolume: 2점
• amenities: 3점
• population: 7점
• buildingAgeRegister
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 정확한 가격 범위 스펙트럼 산출이 불가합니다. 사용자 제시 전세보증금 9억 원은 인근 봉천동 1706 봉천우성 84.96㎡ 매매 실거래가 12억 원(2026년 6월)과 비교 시, 전세가율이 약 75%에 달할 수 있어 주의가 필요합니다. 이는 갭투자 위험 구간(70% 이상)에 해당하며, 향후 역전세 및 전세 사기 리스크에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 인근 신림동 1722 신림동신도브래뉴 81.42㎡ 매매가 9억 2,000만 원(2026년 6월)과 비교해도 제시 전세가가 매매가에 근접하여 전세가율이 매우 높습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 어렵습니다. 제공된 아파트전월세 실거래가 목록에는 보증금 NaN값이 다수 포함되어 있어, 이를 통한 유의미한 비교 분석은 제한적입니다.

심층 분석

대상 아파트는 미상 단지로 단지 경쟁력 파악이 어렵지만, 인근에 구립센트씨엘어린이집 등 교육 시설이 가까워 어린 자녀가 있는 세대에 유리할 수 있습니다. 숭실대입구역(7호선)이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 관악구 전체적으로 아파트 시장이 활황세이고 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치는 긍정적일 수 있으나, 높은 전세가율은 단기적인 리스크 요인입니다.

준공연도 정보가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 만약 30년 미만이라면 재건축은 불가하며, 리모델링 가능성 또한 단지 규모 및 구조에 따라 달라지므로 추가 정보 확인이 필요합니다. 다만, 봉천동 649-189번지 가로주택정비사업 사업시행계획인가 고시 등 인근 재건축/재개발 움직임은 지역 전체의 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

관악구는 매매 및 전세 가격지수 상승, 거래량 증가, 낮은 미분양률 등 전반적으로 긍정적인 시장 지표를 보입니다. 오세훈 서울시장의 재건축 정책 추진, 난곡·서부 철도망 개발, 관악S밸리 투자유치 등 지역 개발 호재가 풍부하여 미래 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 대상 매물의 높은 전세가율은 역전세 및 전세 사기 리스크를 내포하고 있어 주의가 필요합니다. 단지 정보 부족으로 인한 불확실성을 감안할 때, 현장 확인과 추가 정보 수집을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인하세요.
• 세대수, 주차대수, 준공연도 등 단지 상세 정보를 반드시 확인하고, 소단지일 경우 유동성 리스크를 고려하세요.
• 전세보증금 9억 원의 전세가율이 높으므로, 전세보증보험 가입 가능 여부 및 조건, 임대인의 신용도를 철저히 확인하세요.
• 건물 외벽, 내부 벽지, 바닥, 천장 등에 균열, 누수, 곰팡이, 오염 흔적이 있는지 꼼꼼히 확인하세요.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함), 미납 관리비 여부, 이웃 간 분쟁 이력 등을 확인하여 잠재적 비용 및 갈등 요소를 파악하세요.
• 숭실대입구역까지 도보 14분 거리이므로, 실제 출퇴근 동선을 고려하여 교통 편의성을 재확인하세요.

최종 판정

보류