매물 유형: 아파트
분석 번호: 1531
종합 리스크 점수: 42점
제시가는 시장의 보정된 실거래가 스펙트럼 대비 높은 수준이나, 재건축 관련 긍정적 정책 흐름과 지역 내 개발 호재가 잠재적 가치를 뒷받침할 수 있습니다.
제시가 18억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 12억 원 ~ 최고 13억 8,999만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 약 4억 6,001만 원에서 6억 5,000만 원 가량 높은 금액으로, 시장의 보정된 실거래가 기준으로는 고평가된 것으로 보입니다. 다만, 최근 재건축 관련 정책 기대감과 지역 내 개발 호재가 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상지와 층수, 시점, 면적 등이 매우 유사하여 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월에 13억 원에 거래된 17층 매물로, 대상지와 층구간이 인접하여 유사도가 높습니다. #2 사례는 2026년 4월에 12억 7,000만 원에 거래된 21층 매물이며, #3 사례는 2026년 3월에 13억 1,000만 원에 거래된 26층 매물로, 시점 보정 및 면적 보정을 통해 각각 12억 8,117만 원, 13억 6,712만 원으로 환산되었습니다. 층구간 감점이 있는 #4, #5, #6, #7, #8 사례들은 대상 매물(19층)과 층 차이가 있으나, 동일 단지 내 거래이므로 비교 가치가 높습니다. 이들 사례는 시점 및 층구간 보정을 통해 12억 원에서 13억 8,999만 원 사이의 가치로 환산되었습니다.
동작상떼빌은 545세대의 중규모 단지로, 세대당 2.89대의 우수한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 구로디지털단지역과 신대방역이 도보 9분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 학교, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시가가 시장의 보정된 실거래가 스펙트럼 대비 높은 수준이므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
준공 20년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하지만, 최근 서울시의 재건축 활성화 정책 기조와 인근 정비사업 진행 상황을 고려할 때, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력은 존재합니다.
동작구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 활발한 거래량을 유지하고 있습니다. 특히, 최근 재건축/재개발 관련 긍정적인 정책 및 뉴스 흐름은 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 다수의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 줄 수 있으며, 현재 제시가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 호재를 통한 가치 상승을 기대해야 합니다.
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