서울특별시 동작구 여의대방로44길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1526

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

재건축 연한 도달 및 역세권 입지로 개발 잠재력이 높으나, 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 19억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 15억 8,069만 원 ~ 최고 18억 2,592만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 내포하지만, 현 시점에서는 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 서울 동작구의 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 277건으로 상승 추세에 있으며, 대방동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 4위로 비교적 활발한 거래를 보이고 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 서울지방병무청역(신림선)이 도보 4분 거리의 초역세권이며, 이마트24, 성애병원, 성남고등학교 등 생활 편의시설 및 학군이 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 최근 서울시장의 재건축 활성화 정책 기조와 인근 정비사업 추진 소식 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다.
• 인구 현황: 6점 — 대방동 인구는 최근 3년 6개월간 약 9.9% 감소했으나, 동작구 전체 인구는 최근 1년간 소폭 감소 후 보합세를 보이며 세대수는 증가하고 있어 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 정보 없음. 현장 확인 필요.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 1993년 준공으로 33년 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 재건축 사업 추진 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 9점
• amenities: 3점
• population: 3점
• buildingAgeRegister: 3점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 19억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 15억 8,069만 원에서 18억 2,592만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 대상 매물이 고층이거나 특정 장점을 가지고 있을 가능성을 시사하지만, 현 시점에서는 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지인 대림아파트의 84.92㎡ 전용면적 거래로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 가장 최근 거래인 2026년 4월의 17층(17억 1,495만 원)과 18층(18억 2,592만 원) 사례는 제시가 19억 원과 비교할 때, 대상 매물이 미상층임을 감안하더라도 고층 프리미엄이 상당 부분 반영된 것으로 보입니다. 2026년 1월의 1층(15억 8,069만 원) 거래는 저층임을 감안하여 가장 낮은 보정 후 대입가치를 보였습니다. 전반적으로 동일 단지 내에서도 층수에 따른 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

심층 분석

대림아파트는 서울지방병무청역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 1,628세대의 대규모 단지로 관리비 효율성 및 커뮤니티 시설 이용에 유리하며, 주변 학군과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

건물 나이 33년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 271.5%로 법정 상한 300% 대비 28.5%p의 갭이 존재하여 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 서울시의 재건축 활성화 정책 기조와 인근 정비사업 추진 소식은 대림아파트의 재건축 가능성을 더욱 높이는 요인입니다. 다만, 실제 사업 추진까지는 상당한 시간과 절차가 소요될 수 있습니다.

서울 동작구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 재건축 기대감이 있는 노후 단지에 대한 관심이 높습니다. 대림아파트는 초역세권 입지와 대규모 단지라는 장점, 그리고 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 호재를 가지고 있어 미래 성장 전망이 긍정적입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 만큼, 매수 시에는 시장 상황과 개발 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 인근 신규 공급 물량의 영향도 지속적으로 모니터링해야 합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 고층 프리미엄의 실제 반영 여부를 파악해야 합니다.
• 단지 내 주차장의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 세대당 1.35대의 주차 비율이 실질적인 편의로 이어지는지 점검해야 합니다.
• 재건축 추진위원회 구성 현황 및 사업 진행 단계를 확인하여 재건축 가능성과 예상 시기를 구체적으로 파악해야 합니다.
• 세대 내부의 리모델링 여부 및 상태를 확인하여 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 공용 시설 유지보수 비용을 파악해야 합니다.
• 인근 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류