서울특별시 동작구 알마타길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1524

종합 리스크 점수: 38점

AI 요약 평가

대방1차e-편한세상 아파트는 우수한 역세권 입지와 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 전세가율이 안전한 수준으로 전세 매력이 높습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 공급 예정 물량은 유의해야 할 요소입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 평형의 전세 실거래가와 비교 시, 제시된 전세보증금 8억 5,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 16억 5,483만 원 대비 전세가율 51.4%로 안전한 수준입니다.
• 거래량: 4점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 2026년 1월 519건에서 2026년 4월 277건으로 감소 후 소폭 반등하는 추세이나, 전반적으로는 보합세에 가깝습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 대방역(1호선, 신림선)이 도보 5분 거리에 위치한 더블 역세권이며, 서울신길초등학교, 노량진근린공원, CU 동작대방점, 성애병원 등 교육, 공원, 쇼핑, 의료 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 최근 서울시장 재건축 하이패스 정책 및 정비사업 단지의 분양시장 흥행 소식 등 재건축/정비사업 관련 긍정적인 뉴스 흐름이 다수 확인되며, 이는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.
• 인구 현황: 6점 — 대방동 인구는 최근 4년간 약 9.9% 감소 추세이나, 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소 후 보합세를 보이며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 평가 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 노후도가 보통 수준입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 3점
• buildingAgeRegister: 4점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

대상 매물의 전세보증금 8억 5,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 스펙트럼(최저 15억 6,364만 원 ~ 최고 17억 5,147만 원) 대비 전세가율 51.4%로 산출되었습니다. 이는 전세가율 60% 미만인 '안전' 구간에 해당하여 전세 매력이 높은 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 사례는 2026년 5월 동일 단지 6층 84.32㎡가 17억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 17억 999만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 동일 단지 16층 84.32㎡가 15억 5,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 15억 6,364만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 동일 단지 7층 84.32㎡가 17억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 17억 2,504만 원입니다. 나머지 사례들도 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일 단지 내에 위치하여 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다.

심층 분석

대방1차e-편한세상 아파트는 대방역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 특히 전세가율이 51.4%로 안전한 수준이어서 전세 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 공급 예정 물량에 대한 시장의 반응을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

준공 23년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있습니다. 현재 서울시의 재건축 규제 완화 기조와 정비사업 활성화 정책에 따라 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 존재합니다. 다만, 구체적인 사업 진행 여부는 단지 주민들의 의지와 사업성 분석에 따라 달라질 수 있으므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

서울 동작구 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수 상승, 수요 우위의 수급 동향 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대방1차e-편한세상 아파트는 우수한 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 전망됩니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 물량과 거시경제 변동성, 금리 인상 가능성 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있어 지속적인 시장 분석이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 일조권, 조망권, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 세대당 주차대수가 0.97대로 1대 미만이므로, 실제 주차 공간 이용의 불편함이 없는지 확인이 필요합니다.
• 아파트 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용 관리비 등의 적정성을 검토해야 합니다.
• 건물 노후도 23년차임을 감안하여, 내부 시설(수도, 전기, 난방 등)의 노후화 및 수리 이력을 확인해야 합니다.
• 인근 개발 호재(재개발, 지구단위계획 등)가 대상 매물에 미치는 직접적인 영향 및 진행 상황을 추가로 확인해야 합니다.
• 전세 계약 시, 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 및 조건에 대해 임대인과 협의해야 합니다.

최종 판정

매수 권고