서울특별시 동작구 동작대로39길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1523

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

신축 아파트의 장점과 인근 개발 호재가 긍정적이나, 인구 정체 및 편의시설 부족은 고려해야 할 리스크입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치하나, 최근 거래가와 유사한 수준으로 평가됩니다.
• 거래량: 7점 — 서울 동작구 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 277건으로 상승 추세이며, 매매수급동향 지수도 110.24로 수요 우세가 지속되고 있습니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 인근에 희망어린이공원, CU 편의점 등 기본적인 시설은 있으나, 대형 쇼핑/의료 시설 접근성은 다소 떨어집니다.
• 규제 전망: 8점 — 최근 서울시장 재건축 하이패스 정책 및 정비사업 단지의 청약 흥행 소식 등 정비사업 관련 긍정적 뉴스가 다수 보도되고 있으며, 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 인근 개발 호재가 활발합니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 읍면동(사당제2동) 인구는 최근 4년간 약 2.9% 감소하여 정체 상태이며, 동작구 전체 인구도 소폭 감소 추세입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 분석 데이터가 제공되지 않았습니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년차 신축 아파트로 건물 노후도가 매우 낮습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 9점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 22억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 19억 4,675만 원에서 20억 8,797만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최근 동일 단지 동일 층 거래가 20억 7,000만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 신축 아파트의 가치와 주변 개발 호재가 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 실거래가로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 9층 매물로 보정 후 대입 총액은 20억 4,899만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 6층 매물로 보정 후 대입 총액은 20억 8,797만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 7층 매물로 보정 후 대입 총액은 19억 4,675만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수 1.000~1.009가 적용되었습니다.

심층 분석

이수푸르지오더프레티움은 5년차 신축 아파트로 주거 쾌적성이 높고, 세대당 1.28대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력이 우수합니다. 총신대입구역과 이수역이 도보권에 위치하여 교통 접근성도 양호하며, 흑석재정비촉진지구 등 인근 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 다만, 사당제2동의 인구 정체와 주변 대형 편의시설 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다.

준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 현재 시점에서는 논의되기 어렵습니다.

서울 동작구 아파트 시장은 매매가격지수 상승과 수요 우세가 지속되는 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 인근의 다양한 정비사업 및 개발 계획들은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 1,606세대의 신규 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향과 사당제2동의 인구 정체 추이는 지속적으로 모니터링해야 할 부분입니다. 전반적으로는 신축 아파트의 강점과 개발 호재에 힘입어 중장기적인 성장 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치 및 향에 따른 일조량과 조망권 현장 확인이 필요합니다.
• 해당 층의 소음(층간 소음, 외부 소음) 여부를 주간 및 야간에 걸쳐 확인하는 것이 좋습니다.
• 세대당 1.28대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 실제 주차 편의성 및 혼잡도를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 공용 관리비)을 상세히 확인하여 예상치 못한 지출이 없는지 검토해야 합니다.
• 인근 총신대입구역(4호선)까지 도보 10분 거리로 준역세권이나, 실제 출퇴근 동선을 고려한 교통 편의성을 확인해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 구체적인 입주 시기와 규모를 파악하여 향후 공급 리스크를 검토해야 합니다.

최종 판정

보류