서울특별시 동작구 사당로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1518

종합 리스크 점수: 64점

AI 요약 평가

신축 단지로 주거 환경이 우수하며, 인근 개발 호재와 활발한 거래량을 바탕으로 긍정적인 시장 전망을 보이나, 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 18억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 15억 5,971만 원 ~ 최고 17억 166만 원)의 상단에 위치하나, 최근 거래가 활발하여 시장의 긍정적인 평가를 반영하는 것으로 보입니다.
• 거래량: 7점 — 서울 동작구 사당동은 시군구 내 법정동 거래량 1위(347건)로 거래 활성도가 매우 높습니다. 아파트 거래량 동향도 2026년 2월 206건에서 4월 277건으로 상승 추세입니다.
• 생활 편의시설: 8점 — 단지 주변에 상도중학교(142m) 등 학교가 가깝고, 세븐일레븐(56m) 등 쇼핑 시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다. 숭실대입구역(7호선)이 도보 14분 거리로 준역세권에 해당합니다.
• 규제 전망: 8점 — 최근 서울시장 재건축 관련 뉴스 등 정비사업에 대한 긍정적 기조가 형성되고 있으며, 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
• 인구 현황: 4점 — 사당제5동 인구는 최근 3.9% 감소하여 정체 상태이며, 동작구 전체 인구도 최근 12개월간 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 분석 데이터가 제공되지 않았습니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년차 신축 아파트로 매우 양호한 상태입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 9점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 9점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 18억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 15억 5,971만 원에서 최고 17억 166만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기와 단지의 신축 프리미엄, 우수한 입지 등을 선반영한 가격으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 최근 6개월 이내에 거래된 유사 면적의 매물로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치를 추정하는 데 활용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 사당동 동일 단지 12층 84.9787㎡ 매물은 16억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 16억 4,983만 원입니다. 2026년 5월 거래된 동일 단지 16층 84.9787㎡ 매물은 17억 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 16억 9,982만 원으로 산출되었습니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 주요 근거가 됩니다.

심층 분석

사당롯데캐슬골든포레는 5년차 신축 대단지 아파트로, 우수한 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 상도중학교 등 학군이 양호하며, 숭실대입구역(7호선)이 도보권에 위치하여 교통 접근성도 준수합니다. 인근 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 신축 단지입니다.

서울 동작구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 사당동은 지역 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 다수의 정비사업 및 청년안심주택 등 신규 공급 예정 물량이 있으나, 현재 미분양은 0세대로 시장 수요가 견고한 편입니다. 전반적으로 긍정적인 시장 분위기와 지역 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 상승이 기대되나, 제시가가 시장 평균 대비 높은 수준임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 확인 및 해당 층에서 발생할 수 있는 소음(층간, 외부) 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 세대당 주차대수는 1.27대이나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 특정 시간대 주차 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 월별 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토해야 합니다.
• 단지 내 또는 해당 동에서 이웃 간 분쟁 이력이 있는지 관리사무소를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
• 미상층으로 기재된 층수가 실제 중층 또는 고층에 해당하는지 확인하고, 해당 층에서 누릴 수 있는 조망권(한강뷰 등) 여부를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 단지 주변의 구체적인 학군 정보(초등학교 배정 등)와 통학 경로의 안전성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류