서울특별시 동작구 현충로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1517

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

다수의 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대되나, 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 30억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 23억 8,776만 원 ~ 최고 27억 8,121만 원) 대비 상회하는 수준으로 평가됩니다.
• 거래량: 4점 — 동작구 아파트 거래량은 2026년 4월 277건으로 상승 추세이나, 소단지 특성상 유동성 저하 리스크가 존재합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 한강공원, GS25, 중앙대학교병원, 소망유치원 등 생활 편의시설이 인접하여 접근성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경, 장승배기역 지역주택조합 아파트 건립 등 다수의 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승이 기대됩니다.
• 인구 현황: 6점 — 흑석동 인구는 2022년 10월 29,629명에서 2026년 4월 29,891명으로 소폭 증가하여 정체 상태이나, 동작구 전체 인구는 소폭 감소 추세입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공연도 미상이지만, 인근 동일 단지 거래 사례로 미루어 볼 때 재건축 연한에 도달하지 않은 것으로 추정됩니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 6점
• buildingAgeRegister
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 30억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 23억 8,776만 원 ~ 최고 27억 8,121만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 인근 개발 호재에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 동일 단지(한강현대) 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 흑석동에서 거래된 131.06㎡ 규모의 매물로, 전용면적 기준 평당가 7,971만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 27억 8,121만 원입니다. #2 사례는 동일 시점, 흑석동에서 거래된 131.4㎡ 규모의 매물로, 전용면적 기준 평당가 6,843만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 23억 8,776만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물 대비 면적 차이로 인해 감점(-20점) 요인이 있었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 흑석역(9호선)과 동작역(4, 9호선)이 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 한강공원 등 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경, 장승배기역 지역주택조합 아파트 건립 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 소단지 특성상 유동성 리스크와 제시가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

대상 아파트의 준공연도가 미상이지만, 동일 단지 내 최근 거래 사례를 고려할 때 재건축 연한(30년)에 도달하지 않은 것으로 추정됩니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링 가능성 또한 추가적인 단지 정보 확인이 필요합니다.

동작구 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세에 있으며, 특히 흑석동은 활발한 거래량을 보이고 있습니다. 다수의 재개발 및 지구단위계획 변경 고시가 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 1,606세대의 신규 공급 물량은 잠재적인 경쟁 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시가는 시장의 기대감이 선반영된 것으로 판단되며, 장기적인 관점에서 개발 호재의 실현 가능성과 신규 공급의 영향을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 층별 시세와 비교하고, 조망권 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 소단지 아파트의 특성상 관리비 내역 및 주차 실사용 가능 여부를 상세히 확인하여 잠재적 불편 사항이 없는지 점검해야 합니다.
• 준공연도 미상으로, 건물 노후도 및 주요 시설(승강기, 배관 등)의 유지보수 이력을 확인하여 향후 발생할 수 있는 수리 비용을 예측해야 합니다.
• 인근 개발 호재(흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등)의 진행 상황 및 대상 매물에 미치는 직접적인 영향을 추가적으로 확인해야 합니다.
• 향후 예정된 1,606세대의 신규 공급 물량이 시장에 미칠 영향을 고려하여, 장기적인 관점에서 투자 가치를 재평가해야 합니다.

최종 판정

보류