매물 유형: 아파트
분석 번호: 1516
종합 리스크 점수: 58점
다수의 개발 호재와 비교적 활발한 거래량을 바탕으로 미래 가치가 기대되나, 단지 내 편의시설 및 인구 감소 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 22억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 21억 5,000만 원 ~ 최고 24억 4,752만 원)의 중간 수준에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지인 흑석한강푸르지오의 84.98㎡(전용면적) 매매 거래로, 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 10층 거래로 21억 9,000만 원에 거래되었으며, 평당가는 8,519만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 7층 거래로 21억 5,000만 원에 거래되었으며, 평당가는 8,364만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 12층 거래로 24억 4,752만 원에 거래되었으며, 평당가는 9,521만 원입니다. 이 사례들은 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되어 현재 가치가 반영되었습니다.
흑석한강푸르지오는 863세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.34대의 주차 공간은 편의성을 더합니다. 흑석역(9호선)이 도보 11분 거리에 있어 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 중앙대학교병원 등 주요 시설이 인접해 생활 편의성이 높습니다. 흑석재정비촉진지구 개발 등 지역 내 다양한 개발 호재는 향후 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
준공 14년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 16년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 아직 구체적인 추진 움직임은 없으나 향후 단지 노후화에 따라 논의될 가능성은 있습니다.
서울 동작구 아파트 시장은 매매가격지수, 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 흑석동은 지역 내에서도 활발한 거래량을 보이고 있으며, 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 향후 인근 지역에 1,606세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 이로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 지속적으로 주시해야 할 요소입니다. 전반적으로 긍정적인 시장 분위기와 개발 호재를 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.
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