서울특별시 동작구 서달로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1514

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

인근 개발 호재와 우수한 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 제시가는 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 15억 원은 보정된 비교사례 스펙트럼(13억 3,706만 원 ~ 14억 1,222만 원) 대비 상단에 위치하여 다소 높게 평가될 수 있습니다.
• 거래량: 4점 — 서울 동작구의 아파트 거래량은 2026년 1월 519건에서 2월 206건으로 급감한 후 4월 277건으로 소폭 회복되었으나, 여전히 변동성이 큰 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 서달산 수목학습원, CU 흑석센트레빌점, 중앙대학교병원 암센터, 구립흑석어린이집 등 공원, 쇼핑, 의료, 교육 시설이 인근에 고루 분포하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경, 장승배기역 지역주택조합 아파트 건립 등 인근 지역의 다양한 개발 호재가 존재하여 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 인구 현황: 6점 — 흑석동 인구는 2022년 10월 29,629명에서 2026년 4월 29,891명으로 소폭 증가하며 정체 상태를 보이고 있습니다. 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소했으나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 노후도가 보통 수준입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 6점
• buildingAgeRegister: 4점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 15억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 13억 3,706만 원에서 14억 1,222만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 전용면적이 유사합니다. #1 사례는 2026년 4월 4층 거래로 14억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 14억 1,222만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 5월 15층 거래로 13억 7,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 13억 6,990만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 2월 6층 거래로 13억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 및 층구간 감점(-10점) 적용 후 13억 3,706만 원으로 환산됩니다. 이 사례들은 대상 매물의 2층이라는 점과 시점을 고려하여 보정되었습니다.

심층 분석

우리유앤미 아파트는 숭실대입구역(7호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 서달산 수목학습원, 중앙대학교병원, 구립흑석어린이집 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 흑석재정비촉진지구 개발 등 인근 지역의 다양한 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있습니다. 현재 재건축이 즉시 가능한 시점은 아니지만, 향후 7년 이내에 재건축 또는 리모델링 추진 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 인근 지역의 정비사업 활성화 분위기는 이러한 가능성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

서울 동작구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 시장 동향을 보이고 있습니다. 흑석동 일대의 재개발 및 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재는 지역 가치를 지속적으로 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 향후 예정된 신규 공급 물량과 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하는 점은 중장기적인 가격 변동성에 영향을 미칠 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 배치 및 일조량, 조망권(특히 저층의 경우)을 현장에서 직접 확인하십시오.
• 2층 매물의 경우 외부 소음(도로, 상가 등) 및 사생활 침해 여부를 주간 및 야간에 걸쳐 확인하십시오.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인하십시오.
• 최근 3년간 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 특별 수선 충당금 등의 부담이 없는지 점검하십시오.
• 인근 주민센터 또는 동사무소에서 해당 단지 및 주변 지역의 이웃 분쟁 이력(층간 소음, 주차 문제 등)을 문의해 보십시오.
• 건물 노후도(23년)를 고려하여 누수, 결로, 배관 등 내부 시설물의 상태를 전문가와 함께 점검하십시오.

최종 판정

보류