서울특별시 동작구 현충로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1513

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

초역세권 입지와 다양한 개발 호재로 인한 높은 잠재력을 지니고 있으며, 전세가율이 안전한 수준으로 전세 매력도가 높습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 전세보증금 9억 5,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 24억 5,379만 원 대비 전세가율 38.7%로 안전한 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 2025년 11월 230건에서 2026년 4월 277건으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향과 전세수급동향 모두 100 이상으로 수요 우세 시장입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 흑석역(9호선)이 도보 4분 거리의 초역세권에 위치하며, 중앙대학교병원, 세븐일레븐, 동작충효길 등 공원, 쇼핑, 의료 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경, 장승배기역 지역주택조합 아파트 건립 등 인근 지역의 다양한 개발 호재가 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
• 인구 현황: 6점 — 흑석동 인구는 2022년 10월 29,629명에서 2026년 4월 29,891명으로 소폭 증가하며 정체 상태를 보이고 있으나, 서울 동작구 전체 인구는 소폭 감소 추세입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진이 제공되지 않아 평가 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공연도 미상이나, 아크로리버하임은 비교적 최근에 준공된 단지로 추정되며, 인근 재개발 사업이 활발하여 노후도 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 6점
• buildingAgeRegister
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 9억 5,000만 원은 비교사례 기반으로 추정된 매매가 스펙트럼(최저 22억 3,702만 원 ~ 최고 26억 9,703만 원) 대비 전세가율 38.7%에 해당합니다. 이는 전세가율 50% 미만으로 '안전' 구간에 속하며, 임차인 입장에서 전세 매력도가 높은 수준으로 평가됩니다. 역전세나 전세 사기 위험이 낮은 안전한 보증금으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(아크로리버하임) 내 동일 용도지역에 위치하며, 대상 매물과의 거리가 0m로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정이 적용되어 최근 시장 상황을 반영하고 있습니다. #1 사례(2026년 5월 거래, 15층, 59.9154㎡)는 보정 후 대입 총액 22억 3,702만 원, #2 사례(2026년 4월 거래, 13층, 59.5777㎡)는 보정 후 대입 총액 25억 150만 원, #3 사례(2026년 1월 거래, 11층, 59.9154㎡)는 보정 후 대입 총액 26억 9,703만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 전용면적 기준 평당가가 12,414만 원/평에서 14,967만 원/평 사이를 형성하고 있습니다.

심층 분석

대상 매물은 흑석역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 중앙대학교병원, 한강공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율이 38.7%로 매우 낮아 임차인의 보증금 안전성이 확보되어 있어 전세 매물로서의 매력도가 높습니다. 다양한 재개발 및 주택건설사업이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승 잠재력이 충분합니다.

대상 단지의 준공연도가 미상이나, 아크로리버하임은 비교적 최근에 준공된 단지로 재건축 연한(30년)에는 미치지 못할 것으로 예상됩니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축 가능성은 낮으며, 리모델링 또한 단지 규모 및 사업성 검토가 필요합니다.

서울 동작구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 수급 동향 또한 수요 우세를 나타내고 있어 긍정적인 시장 전망을 기대할 수 있습니다. 흑석동 일대의 활발한 정비사업과 신규 공급 예정 물량은 지역 가치를 지속적으로 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 미상인 단지 정보(세대수, 주차대수, 준공연도)에 대한 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 전세 매물로서 보증금 안전성이 높아 안정적인 주거를 원하는 수요자에게 매력적인 선택지가 될 것입니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 층별 시세와 비교하고, 저층일 경우 소음 및 일조량, 고층일 경우 조망권 여부를 현장 확인하십시오.
• 단지의 총 세대수와 주차대수를 정확히 확인하여 세대당 주차 가능 대수를 파악하고, 주차 편의성을 현장 확인하십시오.
• 건물 준공연도를 확인하여 노후도를 파악하고, 내부 시설물(수도, 전기, 난방 등)의 상태를 점검하여 추가 수리 비용 발생 여부를 확인하십시오.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용 관리비, 개별 사용료 등을 점검하고, 미납 관리비 여부를 확인하십시오.
• 인근 개발 호재(흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등)의 진행 상황과 대상 매물에 미치는 구체적인 영향을 추가적으로 확인하십시오.
• 전세 계약 시 임대인의 신용도 및 주택담보대출 여부를 확인하여 보증금 회수 리스크를 최소화하십시오.

최종 판정

매수