매물 유형: 아파트
분석 번호: 1511
종합 리스크 점수: 58점
인근 개발 호재와 역세권 입지를 바탕으로 한 가격적 메리트가 돋보이나, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
제시가 15억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 15억 8,817만 원에서 최고 25억 9,180만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지인 경동윈츠리버의 거래 내역입니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 4,771만 원/평에서 7,786만 원/평 사이로 분포하며, 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지 다양합니다. 모든 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 유사도 점수 감점 사유는 없습니다. 대상 매물의 층수(3층)와 유사한 2층, 3층, 5층 거래 사례가 포함되어 있어 층별 특성을 반영한 가격 비교에 유리합니다. 특히 2026년 5월 거래된 56.68㎡ 13억 3,500만 원(평당 7,786만 원) 사례는 대상 매물 대비 면적은 작지만 높은 평당가를 기록하여 고층 프리미엄 가능성을 시사합니다. 반면 2026년 5월 거래된 79.68㎡ 11억 5,000만 원(평당 4,771만 원) 사례는 면적 대비 낮은 평당가를 보여, 층수나 내부 상태에 따른 가격 편차가 존재할 수 있습니다.
경동윈츠리버는 노들역 초역세권 입지와 주변의 활발한 개발 호재(흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등)로 인해 투자 가치가 높습니다. 동작구의 꾸준한 인구 증가 추세와 안정적인 수급 동향 또한 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 22년차 아파트로 신축 아파트 대비 감가상각이 진행되었음을 고려해야 합니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 하지만 주변의 대규모 정비사업 진행 상황을 주시하며 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이므로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵습니다.
서울 동작구는 전반적으로 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 특히 노량진동은 동작구 내에서도 6번째로 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다. 인근의 다양한 개발 호재와 역세권 프리미엄을 고려할 때, 중장기적으로 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 입주 시점에 따른 일시적인 시장 변동 가능성은 염두에 두어야 합니다.
매수