서울특별시 동작구 사당로2길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1507

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

준역세권 입지와 풍부한 지역 개발 호재로 미래 가치가 기대되나, 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준으로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 11억 3,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 10억 2,999만 원 ~ 최고 10억 2,999만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 12층 84.97㎡의 10억 3,000만 원보다 높은 가격으로, 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
거래량: 7점 — 서울 동작구의 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 277건으로 상승 추세에 있으며, 대상지가 속한 사당동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 1위(347건)로 거래가 활발합니다.
생활 편의시설: 8점 — 숭실대입구역(7호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 마을숲공원, CU 숭실대점, 한솔어린이집 등 공원, 쇼핑, 학교 시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.
규제 전망: 7점 — 인근 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합, 상도지구 지구단위계획 등 다양한 개발 호재가 존재하며, 재건축 연한 도래까지 7년이 남아있어 미래 개발 잠재력이 높습니다.
인구 현황: 6점 — 상도제1동의 인구는 최근 3년 6개월간 -0.8%로 큰 변동 없이 정체 상태이며, 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소했으나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진) — 사진 분석 데이터가 제공되지 않았습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 비교적 양호한 편입니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
nearbySales: 7점
tradeVolume: 5점
amenities: 3점
population: 5점
buildingAgeRegister: 4점
landRegulation
landShape

가격 타당성 검증

제시가 11억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 2,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 원 이상 높은 수준으로, 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감이 반영된 것으로 보이며, 매수 시 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 비교사례는 상도동 동일 단지(상도현대)의 12층 84.97㎡ 매물로, 2026년 5월 10억 3,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 단지, 거래 시점이 매우 유사하여 유사도 100점으로 평가되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000이 적용되어 최종적으로 10억 2,999만 원의 환산 총액이 도출되었습니다.

심층 분석

상도현대 아파트는 숭실대입구역 역세권에 위치하며, 인근에 다양한 생활 편의시설과 학교가 있어 실거주 가치가 높습니다. 동작구 내 활발한 거래량과 꾸준한 매매가격지수 상승은 투자 매력을 더합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로, 투자 시 신중한 가격 협상이 필요합니다. 향후 예정된 신규 공급 물량은 중장기적인 관점에서 경쟁 요인이 될 수 있으나, 현재 지역 내 미분양이 없어 단기적인 리스크는 제한적입니다.

상도현대 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 재건축은 현재로서는 불가합니다. 그러나 용적률 갭이 292.2%p로 매우 높아 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 인근 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 다양한 개발 사업이 진행 중이므로, 장기적인 관점에서 재건축/리모델링 추진 가능성을 긍정적으로 볼 수 있습니다.

서울 동작구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 수요 우세 현상이 뚜렷합니다. 대상지는 준역세권 입지와 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 꾸준한 실거주 및 투자 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 및 지구단위계획 변경 고시 등 개발 호재는 지역 가치를 더욱 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 점과 향후 예정된 신규 공급 물량은 가격 상승에 대한 제약 요인이 될 수 있으므로, 시장 상황을 면밀히 주시하며 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 건물 외관 상태를 직접 확인해야 합니다.
내부 벽지(곰팡이, 오염), 바닥, 천장 누수 흔적 등 실내 마감 상태 및 주요 시설물(싱크대, 욕실 등)의 노후도를 확인해야 합니다.
11층의 실제 조망권 및 일조량을 확인하고, 주변 고층 건물로 인한 조망 방해 여부를 확인해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성(주차 공간 확보 용이성, 진출입로 등)을 확인하고, 세대당 주차 대수 1.06대가 실제 주차 수요를 충족하는지 확인해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 비용 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 등을 점검해야 합니다.
인근 숭실대입구역(7호선)까지의 실제 도보 이동 시간 및 경로의 안전성을 직접 확인해야 합니다.
단지 주변의 소음(도로 소음, 상가 소음 등) 발생 여부 및 정도를 확인하여 주거 쾌적성을 판단해야 합니다.

최종 판정

보류