서울특별시 동작구 장승배기로11가길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1505

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

초역세권 입지와 다양한 개발 호재로 인한 높은 잠재력을 가졌으나, 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 21억 8,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 14억 8,894만 원 ~ 최고 19억 9,720만 원) 대비 상회하는 수준으로 평가됩니다. 최근 거래된 동일 단지 10층(2026.4)의 보정 후 대입가치는 19억 9,720만 원, 16층(2026.2)의 보정 후 대입가치는 14억 8,894만 원으로 나타났습니다. 층수와 시점 보정을 고려하더라도 제시가는 비교사례 대비 높은 편입니다.
• 거래량: 7점 — 서울 동작구의 아파트 거래량은 2025년 11월 230건에서 2026년 4월 277건으로 상승 추세를 보이고 있으며, 상도동은 시군구 내 법정동 거래량 순위 2위로 활발한 거래가 이루어지고 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 장승배기역(7호선)이 도보 3분 거리의 초역세권에 위치하며, 노량진근린공원, 세븐일레븐, 털보수선종합병원, 동작구청어린이집 등 공원, 쇼핑, 의료, 교육 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 8점 — 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 아파트 건립, 상도지구 지구단위계획 재정비 등 인근 지역에 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 긍정적인 규제 및 개발 전망을 보입니다.
• 인구 현황: 6점 — 상도제2동의 인구는 최근 3년간 소폭 감소했으나, 동작구 전체 인구는 2025년 6월 374,777명에서 2026년 5월 372,327명으로 소폭 감소하며 보합세를 유지하고 있습니다. 세대당 인구는 1.98명으로 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공연도 2016년으로 현재 10년 경과되어 비교적 신축에 가까우며, 재건축 연한(30년)까지 20년 남아있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 7점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 21억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 14억 8,894만 원 ~ 최고 19억 9,720만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 인근 개발 호재 및 초역세권 입지 프리미엄이 상당 부분 선반영된 것으로 보이며, 현재 시장 상황에서 다소 공격적인 가격 책정으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 상도파크자이 동일 단지 10층, 전용면적 72.328㎡로 2026년 4월 19억 8,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.009를 적용하여 보정 후 대입 총액은 19억 9,720만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 #2는 상도파크자이 동일 단지 16층, 전용면적 72.328㎡로 2026년 2월 14억 7,000만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)과 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 보정 후 대입 총액은 14억 8,894만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.

심층 분석

대상 매물은 장승배기역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 아파트로 단지 내 시설도 양호합니다. 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 주변 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

대상 아파트는 2016년 준공되어 현재 10년 경과되었습니다. 재건축 연한(30년)까지 약 20년이 남아있으므로 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 현재로서 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.

서울 동작구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 초역세권 입지와 인근 개발 호재는 긍정적인 미래 성장 전망을 제공합니다. 다만, 제시가가 비교사례 대비 높은 수준이며 향후 인근 지역에 1,606세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 가격 조정 가능성 및 경쟁 심화 요인이 존재합니다. 장기적으로는 개발 호재와 우수한 입지적 장점으로 안정적인 가치 상승이 기대되나, 단기적인 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 동·호수 배치와 조망권(한강뷰 등) 여부를 현장 확인하여 고층 프리미엄의 타당성을 검증해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인하고, 야간 주차 상황을 점검해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 검토해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(휘트니스, 골프연습장 등)의 실제 이용률 및 만족도를 확인하여 가치 반영 여부를 판단해야 합니다.
• 인근 개발 호재(흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등)의 진행 상황 및 예상 완료 시점을 확인하여 실제 가치 상승 시기를 예측해야 합니다.
• 향후 예정된 신규 공급 물량(총 1,606세대)이 대상 매물에 미칠 영향을 면밀히 분석하고, 입주 시기 및 가격 경쟁력을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류