경기도 평택시 현신3길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1487

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 단지로, 제시가는 인근 실거래가 스펙트럼 내에 있어 합리적이나, 향후 대규모 공급 물량에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가 대비 제시가가 합리적인 범위에 속합니다.
• 거래량: 6점 — 평택시 아파트 거래량은 최근 6개월간 상승 추세이나, 대상 단지의 구체적인 거래량 정보 부족으로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 초중고교 도보 통학 가능, 배다리수변공원, 용죽역사공원 등 쾌적한 주거 환경, 스타벅스, 스타필드, 대형마트, 학원 등 교육 문화 상권 인프라가 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 재건축 연한(30년)에 미도달하여 재건축 가능성은 낮으나, 평택시 내 다양한 개발 호재가 존재합니다.
• 인구 현황: 5점 — 용이동 인구는 최근 4년간 소폭 감소했으나, 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있어 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 외관 상태는 제공되지 않았습니다. 준공연도(2010년) 기준 16년 경과로 보통 수준입니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 2010년 7월 29일 사용승인으로 현재 16년 경과되어 양호한 편입니다.
• 임대 수익성 — 매매 거래유형으로 임대 수익성 분석은 해당없음

가격 타당성 검증

제시 매매가 3억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,765만 원에서 3억 3,796만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형의 실거래가보다 높은 수준으로, 매물 특징에 언급된 화이트톤 인테리어 등 내부 리모델링 및 옵션, 그리고 매도인의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다. 절충 가능성이 명시되어 있으므로 가격 협상 여지가 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 7층 거래로 3억 2,606만 원, #2 사례는 2026년 2월 12층 거래로 3억 2,972만 원, #3 사례는 2026년 2월 13층 거래로 2억 8,765만 원, #4 사례는 2026년 1월 15층 거래로 3억 3,165만 원입니다. #5 사례는 2026년 4월 16층 거래로 3억 3,796만 원이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #6 사례는 2026년 2월 1층 거래로 3억 46만 원이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수(0.985~0.989)가 적용되어 최근 시세 변동이 반영되었습니다.

심층 분석

평택용이2차푸르지오는 초중고교 도보 통학이 가능하며, 배다리수변공원, 용죽역사공원 등 쾌적한 주거 환경과 스타벅스, 스타필드, 대형마트, 학원 등 우수한 교육 및 상업 인프라를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 안성IC, 동부고속화도로, 38번 국도 등 편리한 교통망 또한 장점입니다. 다만, 평택시의 미분양 주택 현황과 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 대비가 필요합니다.

대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년 경과되었습니다. 재건축 연한(30년)에 미도달했으므로 현재 시점에서 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모 및 사업성 검토가 필요합니다.

평택시는 '한덕화학' 신공장 건설, GTX-A노선 평택 연장 추진 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 단기적으로는 지역 내 높은 미분양 물량과 향후 대규모 아파트 공급 예정 물량으로 인해 시장의 가격 조정 압력이 존재할 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세인 점을 고려할 때, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 매수 시에는 제시가에 대한 충분한 가격 협상과 장기적인 관점에서의 접근이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 매물로 나온 동·호수의 정확한 위치와 주변 소음(도로, 상가 등) 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 매물 설명에 '전세끼고 매매'로 명시되어 있으므로, 현재 전세 계약 조건(보증금, 만기일, 특약사항) 및 임차인의 협의 입주 가능 여부를 정확히 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금 등)이 상세히 제공되었으나, 최근 3개월간의 실제 납부 내역을 요청하여 변동 추이를 확인하는 것이 좋습니다.
• 주차 대수가 세대당 1.41대로 명시되어 있으나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 이용 편의성을 시간대별로 확인하는 것이 필요합니다.
• 매물 특징에 언급된 화이트톤 인테리어, 냉장고, 에어컨 등 옵션 품목의 실제 상태와 소유권(매도인 소유 또는 임차인 소유)을 명확히 확인해야 합니다.
• 입주 가능일이 '27년 1월 중순이후 협의입주'로 되어 있으므로, 잔금 시점 및 입주 시점에 대한 매도인과의 정확한 협의가 필요합니다.
• 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 주변 개발 사업 고시 현황이 매물에 미치는 직접적인 영향(예: 개발 제한, 지가 상승 요인 등)을 추가로 확인해야 합니다.

최종 판정

보류