경기도 평택시 상서재로5길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1485

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

평택센트럴자이1단지는 우수한 생활 인프라와 꾸준한 인구 유입을 바탕으로 안정적인 가치를 유지하고 있으며, 제시가는 시장 가격 범위 내에 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 3억 2,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 3억 711만 원 ~ 최고 3억 4,796만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 2,870만 원 대비 소폭 낮은 수준입니다.
• 거래량: 6점 — 평택시 아파트 거래량은 최근 6개월간 1,253건에서 1,559건으로 상승 추세를 보이고 있으나, 급격한 증가는 아니므로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 단지 주변에 모산골어린이공원(143m), GS더프레시 평택동삭점(138m), 시립센트럴자이1단지어린이집(26m) 등 공원, 쇼핑, 교육 시설이 근접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 9년차 아파트로 재건축까지 21년 이상 남아있어 단기 재건축 가능성은 낮으나, 평택시의 다양한 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적입니다.
• 인구 현황: 8점 — 동삭동 인구는 최근 4년간 15.1% 증가했으며, 평택시 전체 인구도 꾸준히 증가하여 실거주 수요 유입이 활발합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 확인할 수 없습니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 2017년 준공되어 건물 나이 9년으로 비교적 신축에 가까워 양호한 상태로 판단됩니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 711만 원 ~ 최고 3억 4,796만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 2,870만 원 대비 약 870만 원 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 비교사례 중 상위권 범위에 해당하지 않아 합리적인 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 거래 시점은 2026년 1월부터 6월까지로, 시점 보정 계수 0.990이 적용되어 시간 경과에 따른 가치 변동이 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 평택센트럴자이1단지 13층 59.5153㎡ 매매가 3억 2,800만 원(보정 후 대입 총액 3억 2,797만 원)은 대상 매물과 가장 유사한 조건입니다.

심층 분석

평택센트럴자이1단지는 1,000세대 가까운 대단지 아파트로, 주변 상업 및 교육 시설 접근성이 우수하여 실거주 가치가 높습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 반도체 산업 관련 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 높은 전세가율과 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 21년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재로서는 리모델링 추진 가능성도 낮으며, 향후 시장 상황 및 정부 정책 변화에 따라 재건축/리모델링 논의가 시작될 수 있습니다.

평택시는 반도체 산업 중심지로의 성장 잠재력이 크고, GTX-A 노선 연장 추진 등 교통 인프라 개선 기대감이 높아 중장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 가집니다. 그러나 단기적으로는 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 조정 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 전세 시장의 강세는 실수요가 뒷받침되고 있음을 보여주지만, 매매가 대비 높은 전세가율은 투자 시 주의해야 할 부분입니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인하십시오.
• 세대 내 곰팡이, 누수 흔적, 벽지 오염, 바닥재 손상 등 내부 마감재 상태를 꼼꼼히 점검하십시오.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 연체 이력은 없는지 확인하십시오.
• 주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하고, 특정 시간대 주차난 여부를 파악하십시오.
• 인근 개발 호재(한덕화학 신공장, GTX-A 연장 등)의 진행 상황과 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 재확인하십시오.
• 대규모 신규 공급 예정 물량(약 19,733세대)이 향후 시장에 미칠 영향에 대해 추가적인 시장 조사를 진행하십시오.

최종 판정

매수