경기도 평택시 상서재로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1479

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 생활 편의성과 인구 증가 추세에 힘입어 안정적인 가치를 유지하고 있으나, 지역 내 신규 공급 물량에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례들을 기반으로 한 보정 후 대입가치 스펙트럼과 제시가를 비교했을 때, 제시가는 스펙트럼의 상단에 위치하나 단지의 입지 및 특징을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 6점 — 평택시 아파트 거래량은 최근 6개월간 상승 추세를 보이고 있으나, 전체적인 시장 침체 분위기 속에서 활발한 수준은 아닙니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 단지 내 상가 161개, 단지 앞 초등학교 및 중학교, 이마트/지제역 셔틀버스 운행 등 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 일부 규제가 있으나, 지역 내 개발 호재 및 인구 증가 추세로 인해 긍정적인 전망이 우세합니다.
• 인구 현황: 8점 — 동삭동 인구는 최근 4년간 15.1% 증가했으며, 평택시 전체 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요가 견고합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 판단 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 8년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 재건축 연한까지 22년 남아있어 노후도에 따른 리스크는 적습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 4억 3,909만 원에서 5억 2,028만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 이는 단지의 우수한 입지 조건, 신축 아파트라는 점, 그리고 지역 내 인구 증가 및 개발 호재가 일부 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 평택센트럴자이 5단지 내 거래이며, 시점은 0~4개월 전으로 매우 유사합니다. 면적 차이로 인한 감점(-20점)이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 유사도 점수는 80점으로 높게 평가되었습니다. 예를 들어, 유사도 80점의 #1 사례(2026년 6월, 84.5289㎡, 4억 500만 원)는 대상 매물에 대입 시 4억 7,318만 원으로 환산됩니다. #10 사례(2026년 2월, 84.5289㎡, 4억 5,200만 원)는 대입 시 5억 2,028만 원으로 환산되어, 시점 보정 및 면적 보정이 반영된 최종 가치를 보여줍니다.

심층 분석

평택센트럴자이 5단지는 8년차 신축급 아파트로, 775세대의 적정 규모와 세대당 1.23대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 내 상가, 초중학교 인접, 셔틀버스 운행 등 우수한 생활 편의시설과 학군을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 동삭동은 평택시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 평택시의 꾸준한 인구 증가 추세는 투자 가치를 뒷받침합니다. 특히 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성과 GTX-A 노선 연장 추진 등 지역 내 긍정적인 개발 호재들이 많아 장기적인 관점에서 투자 매력이 있습니다.

대상 아파트는 준공 8년차로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 신축급 아파트입니다.

평택시는 '국내 유일 반도체 현상액 제조사 한덕화학 평택 신공장 건설', 'GTX-A노선 평택 연장 추진' 등 굵직한 개발 호재들이 지속적으로 발표되고 있어 중장기적인 성장 잠재력이 매우 높습니다. 인구 유입도 꾸준히 이루어지고 있어 실수요 기반이 탄탄합니다. 다만, 평택시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(약 19,733세대)은 단기적으로 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 매매가 상승률은 다소 둔화될 수 있으나, 전세 및 월세 가격의 상승 추세와 수급동향을 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 장기적으로는 지역 개발 호재에 힘입어 가치 상승이 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 층수 및 향을 확인하여 층별 시세 및 일조권, 조망권에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
• 세대 내 곰팡이, 누수 흔적, 벽지 오염 등 내부 마감재 상태를 현장 확인하여 추가 수리 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하여 주차 스트레스 여부를 파악해야 합니다.
• 단지 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 실제 이용률 및 만족도를 확인하여 생활 편의성 체감도를 파악해야 합니다.
• 인근 초등학교 및 중학교의 실제 통학 거리와 안전한 통학로 확보 여부를 현장 확인해야 합니다.

최종 판정

매수