서울특별시 동작구 상도로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1477

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 신축 아파트로 전세가율이 안전하며, 지역 개발 호재로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 전세보증금 10억 원은 비교사례 기반 추정 매매가 17억 1,986만 원 ~ 18억 5,388만 원 대비 전세가율 56%로 안전한 수준입니다. 이는 전세 매물로서 매력도가 높다고 판단됩니다.
• 거래량: 6점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 2026년 1월 519건에서 2026년 4월 277건으로 감소 후 소폭 반등하여 보합세를 보이고 있습니다. 전세수급동향은 118.55로 수요 우세가 지속되고 있어 전세 거래 활성도는 양호합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 장승배기역(7호선)이 도보 2분 거리의 초역세권에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 2026년 준공된 신축 아파트로 재건축 연한(30년)까지 30년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 인근 노량진동, 상도동 등에서 재개발 및 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재가 진행 중이어서 지역 전체의 가치 상승 기대감이 높습니다.
• 인구 현황: 5점 — 노량진제1동 인구는 2022년 10월부터 2026년 4월까지 꾸준히 증가 추세를 보이나, 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소했습니다. 세대당 인구는 1.98명으로 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 분석 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 2026년 2월 13일 준공된 신축 아파트로 건물 노후도는 매우 양호합니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 10억 원은 비교사례 기반 추정 매매가 스펙트럼인 최저 17억 1,986만 원에서 최고 18억 5,388만 원 대비 전세가율 56% 수준으로, 전세 매물로서 가격적 메리트가 높고 안전한 구간에 해당합니다. 이는 임차인 입장에서 역전세 위험이 낮아 매력적인 조건입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 힐스테이트장승배기역 동일 단지 내 전용면적 84㎡대 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월에 18억 5,000만 원에 거래된 15층 매물로, 대상 매물 면적에 대입 시 18억 5,388만 원의 가치로 환산됩니다. #2 사례는 같은 시기 17억 2,000만 원에 거래된 26층 매물로, 대상 매물 면적에 대입 시 17억 1,986만 원의 가치로 환산됩니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 가치를 잘 반영하고 있습니다. 특히, 층수 차이에도 불구하고 유사한 평당가를 형성하고 있어 단지 내 시세가 안정적임을 시사합니다.

심층 분석

힐스테이트장승배기역은 장승배기역 초역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 다양한 편의시설과 학교가 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율 56%는 임차인에게 안정적인 조건이며, 향후 매매 전환 시에도 시세 상승 여력이 충분할 것으로 보입니다. 동작구 내 재개발 및 지구단위계획 등 다양한 개발 호재가 진행 중이어서 지역 가치 상승에 따른 간접적인 투자 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

2026년 준공된 신축 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 많은 시간이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의되기 어려울 것으로 판단됩니다.

서울 동작구의 매매 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 수급 동향 또한 수요 우위를 보이고 있어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 비록 인근에 신규 공급 예정 물량이 일부 존재하지만, 대상 매물의 초역세권 입지와 신축 단지라는 희소성은 충분한 경쟁력을 가질 것입니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 함께 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 임대인이 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 전세자금대출 가능 여부 및 조건(HUG 보증보험 가입 가능 여부)을 사전에 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상되는 월 지출을 파악해야 합니다.
• 현재 공실 여부 및 즉시 입주 가능 일자를 확인해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 실제 운영 여부 및 이용 조건을 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 주차장 이용 편의성(지하 주차장 동선, 주차 공간 여유 등)을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

매수