경기도 평택시 고덕국제1로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1474

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

신축급 대단지 아파트로 인구 유입이 활발한 지역에 위치하며, 제시가는 동일 단지 내 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 전용면적 102.67㎡ 기준 최근 6개월간 6건의 매매 사례가 있으며, 제시된 매매가 8억 3,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(7억 3,561만 원 ~ 8억 4,498만 원) 내 상위권에 해당합니다. 최근 거래된 11층 8억 4,500만 원(2,721만 원/평)과 유사한 수준입니다.
거래량: 6점 — 평택시 아파트 거래량은 2025년 12월 1,253건에서 2026년 4월 1,559건으로 상승 추세이나, 매매가격지수는 하락세를 보이고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다.
생활 편의시설: 9점 — 단지 주변에 스마트근린공원(134m), GS25(55m) 등 편의시설이 인접해 있으며, 고덕1중학교(2029년 3월 예정)가 195m 거리에 있어 학군 접근성이 우수합니다.
규제 전망: 7점 — 준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 지역 개발 규제는 지속적으로 확인이 필요합니다.
인구 현황: 8점 — 고덕동 인구는 2022년 10월 27,925명에서 2026년 4월 66,004명으로 136.4% 증가하여 대규모 인구 유입이 활발합니다. 평택시 전체 인구 또한 최근 12개월간 15,792명 증가하여 실거주 수요가 꾸준히 유입되고 있습니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 판단 불가합니다.
건물 노후도(대장): 8점 — 2021년 준공된 5년차 아파트로 건물 노후도가 낮아 양호한 상태입니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 3,561만 원에서 8억 4,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 내 상위권에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 평형의 최고가 거래와 유사한 수준으로, 매물의 특이사항(정남향, 시스템에어컨 4대, 중문, 줄눈, 탄성, 세라믹코팅 등)이 가격에 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 6건은 모두 동일 단지인 호반써밋고덕신도시 내 전용면적 102.67㎡의 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례(2026.6, 11층)는 8억 4,500만 원(평당 2,721만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 4,498만 원입니다. #2 사례(2026.5, 7층)는 7억 5,000만 원(평당 2,415만 원)에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 4,998만 원입니다. #4 사례(2026.4, 16층)는 8억 4,500만 원(평당 2,705만 원)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 3,999만 원입니다. 이 외 다른 사례들도 유사한 가격대에서 거래되었으며, 시점 보정 계수는 0.994~1.000이 적용되었습니다. 제시된 매매가 8억 3,000만 원은 이들 사례의 보정 후 대입가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

심층 분석

호반써밋고덕신도시는 5년차 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 고덕동은 최근 4년간 인구가 136.4% 급증하는 등 인구 유입이 활발하여 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 고덕1중학교(예정) 및 다양한 편의시설이 있어 생활 여건이 우수하며, GTX-A노선 평택 연장 추진 등 교통 호재도 기대됩니다. 다만, 평택시 전반의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)에 도달하기까지 약 25년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우도 초기 단계로 판단됩니다.

평택시는 '한덕화학' 신공장 유치, GTX-A노선 평택 연장 추진 등 긍정적인 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서는 성장 잠재력이 있습니다. 그러나 단기적으로는 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 아파트 공급 물량으로 인해 가격 상승에 대한 압력이 존재할 수 있습니다. 전세 및 월세 시장은 강세를 보이고 있어 실수요는 견고할 것으로 예상되나, 매매 시장은 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

매물의 정확한 층수 및 동호수 배치 확인: 단지 내 층별 시세 편차가 존재하므로, 매물의 실제 층이 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
실제 내부 관리 상태 확인: '주인 거주 중이라 관리 잘된 집'이라는 특이사항이 실제 매물 상태와 일치하는지 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
시스템에어컨, 중문, 줄눈, 탄성, 세라믹코팅 등 추가 시공 내역의 품질 및 하자 여부 확인: 특이사항으로 언급된 옵션들의 실제 상태를 점검해야 합니다.
입주일 협의 가능 여부 및 조건 상세 확인: 실거주 가능 여부와 입주일 협의 조건이 매수자의 계획과 부합하는지 확인해야 합니다.
주변 신규 공급 예정 단지들의 구체적인 입주 시기 및 예상 파급 효과 확인: 대규모 공급 물량이 예정되어 있으므로, 해당 단지들의 입주가 본 매물의 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설 및 관리비 내역 확인: 실제 이용 가능한 커뮤니티 시설과 월별 관리비 내역을 확인하여 유지 비용을 파악해야 합니다.

최종 판정

보류