매물 유형: 아파트
분석 번호: 1466
종합 리스크 점수: 62점
매매가는 인근 동일 단지 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있으나, 단지 내 우수한 환경과 지역 개발 호재를 고려할 때 투자 가치는 보통 수준입니다.
제시 매매가 5억 원은 동일 단지 내 유사 면적의 보정된 대입가치 스펙트럼인 3억 9,699만 원에서 3억 9,727만 원과 비교 시 약 1억 원 가량 높게 형성되어 있습니다. 이는 스펙트럼의 상위 범위를 크게 상회하는 수준으로, 매수자 입장에서는 가격적 메리트가 다소 부족하다고 판단될 수 있습니다. 다만, 특정 호실의 조망권이나 내부 컨디션, 또는 매도자의 기대 심리가 반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 15층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,063만 원, 거래가 3억 9,700만 원이며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,699만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 11층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,064만 원, 거래가 3억 9,800만 원이며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,727만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 0.999가 적용되었습니다.
대상 매물은 1060세대의 대단지 아파트로, 넓은 동간 거리와 우수한 조경을 갖춰 주거 쾌적성이 높습니다. 인근에 LG전자와 진위 산단이 위치하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 초·중·고등학교 및 오산IC, 오산역 접근성이 양호하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 가격적인 메리트를 확보하기 위한 추가 협상이 필요할 수 있습니다. 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 변화 가능성을 주시해야 합니다.
준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수와 단지 규모를 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
오산시 전체 인구는 증가 추세이나, 해당 읍면동의 인구 감소는 주의할 부분입니다. 미분양 물량 감소는 긍정적이나, 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 동탄트램 건설 등 지역 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으나, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 상승하고 있어 전세 시장의 강세가 지속될 경우 매매가에 긍정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.
보류